二手房贷乱象调查

　　各银行房贷部门“脆弱”的神经，当下正被银监会和地产市场所牵引。

　　遵守规则可能造成业务量的下滑，更意味着一线员工生存状况的恶化；而“曲线绕开”，意味着可能吃进“不良”贷款，更要冒被监管机构点名的风险。

　　市场决定了一切。据中央电视台此前在深圳做的专题调查，不少银行在一线的实操已经开始在绕过银监会的政策。某商业银行房贷部门负责人亦曾对记者颇为直接地表示，以目前的房价下跌势头，银行新发放的个人房贷因为“炒房”原因成为“不良”的可能性已经非常小，而银监会关于二套房的政策令市场观望氛围相当严重，不少银行在特定区域内的个贷业务甚至面临完不成任务的担忧。

　　这种情况下，种种“擦边球”被银行打得不亦乐乎。包括“联名贷款”、“明赠暗买”、“降低居住面积”等“灵活多样”的操作方式在市场上层出不穷。

　　调查1

　　“人均面积”有学问

　　根据央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》相关规定，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

　　据记者了解，广州地区居民如果在购房时想要以人均面积享受相应优惠，其人均居住面积必须低于19.90平方米。某房产中介顾问对记者表示，如果家庭内人均居住面积低于这一标准，二套房是可以想办法获得一套房的优惠的。“房管局目前都是按照户口簿中人数除以这套房的面积，如果你的居住面积低于19.9平方米，可以尝试这种方式。”

　　但也有部分中介对记者表示，这种方法操作起来问题比较多。“主要是很难界定你的实际居住面积，如果这样的话只要把家里人的户口迁来广州，就可以办，但相信实际上并非如此简单。”

　　不过某中央媒体在深圳曾爆出银行直接“教”房贷者在购买第二套房申报资料时直接将第一套房的人均面积填写为零，或者是29平方以下，这可满足当地人均居住最低标准拿到第一套房的待遇。

　　但广州某银行房贷负责人则对记者表示，基层可能会有这样“取巧”的做法，但从风险角度来看银行不会愿意给此类客户发放贷款。“一般来讲人均居住面积低于这个数的家庭还款能力都不强，通过这种形式放款风险很大，但基层可能有人员这么操作，主要是为了完成任务，但如果发现的话我们会内部处理。”

　　调查2

　　联名贷款“最推荐”

　　如果觉得走住房面积不好办的话，联名贷款可以给你解决问题。

　　而根据银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，家庭称为单位认定房贷次数成为基本思路。不过在实际操作中，如何界定“家庭”也是相对模糊的概念。

　　某大型房屋中介的物业顾问对记者直言，如果此前贷款没有还完，再在自己名下挂上一套房子必须按照二套房的规定来办，但是以朋友联名或者以父母名义购买也同样可以享受一套房的政策。

　　“如果和朋友合买，只要你的朋友没有买过房，那么可以按第一套房的规定来做，不过你要在购房之后通过房产局过户；同样，如果父母名下没有房子，以他们的名义买不受家庭为单位的约束，同样可以享受第一套房的规定。”该物业顾问对记者表示。

　　而记者查阅银监会通知的相关解释，“家庭”的范围包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说在未婚情况下或者以父母名义购买不在银监会规定的范围之内。

　　地产业内人士和银行人士均对记者称，这种情况只能说规定是“活”的，相应的操作也跟着“活”起来。记者了解到，目前广州大部分地产中介机构在购房人表示想要绕开二套房政策时均会推荐采用联名购买的方式。

　　“最后只要在房管局办一个过户手续即可，没什么太麻烦的事情。”该物业顾问对记者说道。

　　调查3

　　“赠与”方式亦可行

　　而如果把二套房交易变成“赠与”，似乎就不存在二套房受限制的问题了。

　　某大型房产中介销售顾问对记者表示，如果觉得联名购买最后过户比较麻烦，通过“赠与”的方式操作可以使流程变得更加简便。“买卖双方只要在房产局申明是赠与，按相关规定办理过户手续即可，付款的话双方私下解决即可。”

　　不过记者追问其通过这种方式是否有过成功的案例，该销售人员并不回应。

　　■暗访实录

　　房产中介：绕开“二房”政策，我们有办法

　　为了了解目前广州市场二手房贷是否存在突破“二套房”限制的做法，记者以购房为名对进行了暗访。记者向房产中介表示自己目前在郊区拥有一套住房，目前想在市区再添置一套住宅，但由于公积金贷款尚未还清，根据相关规定必须首付四成并且利率要有所上浮，希望房产中介能够帮忙做到一套房的待遇。

　　根据走访多家大型房产中介，记者发现，部分机构直截了当向记者介绍有哪些方法可以绕过政策；部分中介机构对于记者提出的要求反应较为谨慎，开始并不明确表示能够操作，而当记者明确表达购房意愿后却表示有办法能够绕过二套房规定。

　　暗访地点：体育东路体育东横街某知名房产中介

　　记者：这个房子可以考虑，但是有两个条件必须要谈。一是价格希望能够降到××元；二是能不能想办法做到按第一套房的待遇？目前我前一套房的公积金贷款还没还完。

　　物业顾问：按规定来讲第一套房公积金没还完，再买房是不能按第一套房做。

　　记者：没有办法吗？我此前也咨询过一些中介，有的表示可以做到。

　　物业顾问：你有女朋友，或者家人名下没有买过房的吗？如果有可以用家人的名字买。

　　记者：这样可以吗？按家庭成员购买不也同样是二套房标准吗？

　　物业顾问：这个没问题，可以独立买，然后再过户到你的名下。

　　记者：还有没其他办法？

　　物业顾问：还有就是你和卖方到房产局直接去办过户手续，说这套房是他赠与你的，这样就直接一些。

　　记者：不需要订合同？以后出现责任怎么处理？

　　物业顾问：这个就没办法，只能私下付款。

　　记者：如果按家人名义买，你们在哪家银行办理？可以办出来吗？

　　物业顾问：这个我们有办法，一般来讲国有银行把关会比较严，但和我们有合作的一些中小银行可以办成。

　　记者：比如说？

　　物业顾问：……（未予回答）

　　■旁边

　　银行：“想不违规都难”

　　银行人士在接受记者采访时也坦承，以目前的市场状况银行要想“不违规”都难。

　　“总行层面来讲我们肯定是要执行银监会的规定，但是市场的变化会让一线很难受，其他银行都开始打一些擦边球的时候客户很显然会流向他们，整个铁板只要有一块松动，大家一起都会松动。”该人士颇为无奈地表示。

　　而从银行实际的经营层面，个人房贷作为优质信贷资源不能开拓，亦是令其非常失望的一件憾事。某银行房贷产品研发部门人士对记者称，银监会的规定是考虑到宏观整体大局，但是各银行也有自身经营情况，有业务不能做总是觉得“不舒坦”。“可能有的银行个贷对于整体利润贡献不大，其倒也无所谓，而像我们行的情况如果量不做上去，那么利润受影响还是比较大的。实在没有办法的情况下只能从其他渠道找新的路子，包括车贷和个人经营性贷款我们都在尝试。”罗克关

　　■相关报道

　　银行房贷产品：创新或成“次级债”

　　今年以来，银根紧缩和房地产成交持续低迷下，商业银行各施其招，推出各种创新房贷产品。

　　专家提醒，市民选择这些房贷新品，应该从自身的收入状况出发，获得省钱省心的便利。同时也应注意保证信用安全，关注房价变化，小心被“套牢”；而从银行的角度，则有坏账风险。

　　气球贷降低月供但有风险

　　房贷新品中，最为特别的算是深发展推出的“气球贷”，专为二次购房者量身定做，减少利息支出并降低月供，但最后还款时负担较重。在房价下跌的背景下，为还款带来较大便利的同时，也为借款人和银行都带来较大风险。

　　气球贷有深发展在去年推出，是指可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（如10年、20年或30年）来计算月供，剩余本金到期一次偿还。由于实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低，月供也少，还款压力较小；但最后一次还款时本金加利息较多，负担不轻。

　　4月初，深发展又推出了固定利率气球贷。该产品为“气球贷”升级版，锁定未来利率上升风险，主要适合二次购房者。与固定利率结合，分3年期、5年期两款，能帮贷款人锁定中短期内利率上升风险，最多可比普通的第二套房按揭贷款降低两个利率档次，从而减少因第二套住房利率标准较高带来的利息支出。

　　广州市房协有关负责人分析，“气球贷”由于期限较短，更加适合提前还款的客户使用，而且容易被炒房者利用。但是，在房价下跌的时候，对借款人和银行的风险都比较大。由于尾付金额较大，借款人若无法一次性还清，只能抵押房子循环贷，但此时房子抵押价值已随房价下滑，不一定够还；如果借款人还不了款，银行则有坏账风险。

　　变房贷为刷信用卡提前消费藏风险

　　擅长做信用卡理财的招行，把房贷也纳入了刷卡范围。招行在全国范围内推出房贷“消费易”新产品，只要客户申请开通该业务，即可在房贷可用额度内获得一定的免息透支额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。免息消费额度目前最高为5万元，免息期最长达50天，且透支金额可以100%转化为消费贷款，且消费贷款执行超低利率，远低于日息万分之五。

　　据介绍，透支金额可以自由提前还。这样一来，便可以循环使用免息透支额度，从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道，满足了自身日常生活需要。不仅如此，跟信用卡相比，还无须担心“信用污点”。

　　对此，银行人士分析，这种产品强化了提前消费的功能，为借款人提供便利，适合收入较高、还款能力较强的市民。因为若不能及时偿还，不断累积的话，未来会给借款人带来较大还款压力，也给银行造成信用风险。

　　本报记者 辛灵 罗克关