博鳌共识：楼市滑入下降通道(图)

　　早报记者 刘秀浩 发自海南博鳌 

全国工商联房地产商会会长聂梅生在2008年海南博鳌房地产论坛CFP 图

　　2008年博鳌房地产论坛，一片愁云惨雾。

　　从一定程度上来看，房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。“拐点论”没有了讨论的价值，楼市正在进入一个下降通道已经变成了一个普遍性的结论。

　　不是降不降，是降多少

　　曾杰是江西一家房地产开发商的负责人，他告诉记者，最近，江西楼盘陷入了明显的销售困境。刚刚过去的5月份，江西楼盘成交量同比下跌了60％。

　　二三线城市的低迷让众人对地产市场变得更加悲观。在此之前，众多地产业内人士认为，包括深圳、广州在内的市场之所以出现调整，是因为房价的上涨过于迅速，导致价格严重脱离实际。但是，目前来看，被认为价格没有到位的地区同样出现了严重的观望情绪。

　　即使是高端市场，销售同样也遇到了瓶颈。云顶至尊是厦门最顶级的豪宅，项目销售代表欧阳立新只身来到博鳌论坛，和很多典型的小型房地产公司一样，这个公司以项目起家。她告诉记者，和以前相比，项目明显销售缓慢，“跑不动了。”她说，很长时间也难成交一套。

　　欧阳说道，公司准备把项目拿到香港等地进行海外销售。6月17日，正在筹备上市的龙湖地产也预备将一个北京地产项目拿到香港推介。实际上，最近一个阶段，楼盘海外销售再次兴起，国内市场的萎缩让开发商不得不寄希望于海外市场。

　　“我们想知道，究竟哪里会降，降多少，降多久？”一家代理公司的人员这样提问。对于很多业内人士来讲，市场遇冷已经不再是一个需要讨论的论点，而变成了一个普遍性的事实。目前他们所关心的是，各个地区将会遭遇多大幅度的调整。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期。和今年“雪灾”或者是证券市场暴跌所引发“股灾”不同，楼市还尚未有“房灾”形成，但整个楼市今年来看是一个险局。

　　开发商财务状况料恶化

　　清华大学经济管理学院教授朱武祥提供的研究数据显示，随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%，保利甚至高达90％。这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　朱武祥指出，一旦市场出现逆转，公司的财务状况就将出现严重恶化。举例而言，香港市场也曾有大量公司采取高土地储备的发展战略，但1982年的市场周期使得众多地产商陷入危机。

　　目前，市场的逆转正在出现。除了成交量的下降，地产公司资金链也被全面收紧，瑞士信贷投资银行部董事江涛表示，随着准备金率的不断提高，国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。

　　与国内的信贷紧缩几乎同步，外部资本市场也并不理想。江涛表示，国际市场在过去一年当中急转直下。“去年上半年，私募融资非常方便，我们把项目带到投资者面前，常常两个礼拜就能够获得超额认购；但到了去年下半年，情况出现明显变化，我们推销延长到了2个月，3个月甚至4个月也无法获得足额认购，无奈之下，在企业接受的情况下，不得不进行分段融资，先拿到一部分资金。”

　　朱武祥表示，和以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业正在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。这种情形类似于此前的中国彩电行业。朱武祥指出，以目前的资金链状况，约有30％的上市公司只有在土地存量下降40％的情况下，才有可能实现财务平衡。

　　相对及时的调整是好事

　　6月13日，北京由中共中央、国务院各部门主要成员参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被重点提出。会议明确，要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。

　　朱武祥表示，这一表态可以说明，政府对于房地产企业的金融问题正日益关注。朱武祥称，政府需要像关注国有企业、银行、证券公司那样关注房地产金融。支持房地产行业整合、企业转变增长方式和业界创新房地产金融解决方案。

　　央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲指出，此次越南出现的经济危机是典型的经济过热导致经济波动，对于政府来说如果不及时调控经济增长，最后问题比较难以解决。

　　樊纲指出，目前楼市的调整来得相对及时。樊纲说，一个相对及时的调整是好事。“股市60、70倍市盈率不调什么时候调？六千点都不调等到几千点，八千点？像当年台湾那样到了一万两千点，一下跌到两千点。”楼市同样如此，不能够像日本等地一样泡沫充斥之后再作调整，那么将会带来全面性的金融损失。樊纲称，房地产市场的主动调整将有助于市场的健康成长。房价高了就应该调整，樊纲称，由于市场调整往往是矫枉过正的，因此调整的幅度可能会较大。