专家议房产市场：“房地产不缺钱，缺需求”

   “出来混，总是要还的。”从某种意义上来说，香港电影《无间道》里的这句名言，似乎正在成为中国房地产市场的无奈现实。

　　在2008年楼市向下的语境下，曾经疯狂扩张的房地产企业，开始遭遇从强力支持到被资本抛弃的困局??找钱，现金流，似乎成为这一年开发商们最为恐慌的内心隐秘。

　　“房地产不是缺钱，是缺需求。”在6月14日召开的2008年博鳌房地产论坛上，经济学家、北京师范大学教授钟伟称。

　　高投资背后的现金流困局

　　2008年房产市场的根本现状，是找钱。

　　“它最简单的前景是缺钱，这是最根本的08年现状。”永安信(北京)资产管理有限公司董事长乔志杰如是说。

　　在市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩的背景下，对于房地产公司来说，钱从哪里来，似乎是一个最为现实的问题。“楼市成交量的持续低迷，已经导致近期一些开发商现金流异常紧张，压力增大。”清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥说。

　　市场为证。这一年，由于银行按揭政策调整、银根紧缩等影响，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。万科、金地、招商、保利这些龙头地产公司每股经营性现金流均为负值，且创下5年来最低值。

　　“国内地产企业一直在乐观囤地扩张，但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。”朱武祥说。

　　过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，万科在2003－2007年的年均收入增长达到54％。“但地产上市公司整体呈现一直持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1．7亿，5年年均融资前现金缺口为2．2亿。”

　　朱武祥认为，这种高度依赖外部融资的投资扩张模式，在市场向上的背景中，其风险尚不会得以体现，但市场变化以后，则会带来极大风险。

　　融资并非解决问题的根本所在

　　“对于房地产企业来说，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。”面对开发商们普遍“哭穷”的现实，钟伟直言不讳。

　　尽管国家统计局数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11．0％。但打折、销售滞胀依然是当下市场最为鲜明的反应。“表现为行业的迷惘情绪继续扩散。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。

　　“这无疑是如今开发商称之为缺钱的根本原因所在。”钟伟说。

　　对于开发商们而言，将目光停留在如何融资之上，是过于表面的一种选择。

　　“关于融资的话题，从2003年开始，开发商们就一直在说，但事实上成效并不大。这就意味着融资并非是解决问题的根本所在。”钟伟认为，面对复杂的市场，开发商应当对自身的土地资产进行全面估量。

　　“在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理……这个可能要切合实际得多。”

　　或许对于今年的开发商们来说，向左走，还是向右走，是一个考验商业智慧的偌大命题。

　　本报记者文洁 博鳌报道