“钱荒”加剧 内地房地产企业挤进香港找钱

　　据统计，2007年国内房地产企业在香港股市的集资额高达600亿元

　　6月6日，河南建业地产（00832.HK）终于在香港联交所上市交易。这是内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业，也是今年以来内地房地产企业在香港资本市场的“破冰之旅”，SOHO中国主席潘石屹曾称之为“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

　　但有关专家不无忧虑地表示，现在尽管是股市融资的好时机，但香港资本市场已是“今非昔比”，加上今年房地产市场形势尤为严峻。因此，国内房地产企业香港上市之路未必平坦，房地产企业香港上市之路依旧曲折而漫长。

　　房企重启赴港上市进程

　　近年来，由于监管层对国内房地产企业A股上市一直保持谨慎的态度，导致国内房地产企业对香港上市的热情有增无减。尤其是去年碧桂园在香港上市后造就中国首富所带来的财富效应，更是让国内房地产企业前仆后继。

　　目前，国内房地产企业正处于最艰难的时期。由于信贷紧缩，房地产企业获得银行贷款的困难程度越来越大。在巨大资金压力面前，即使没有办法按照原计划融资，也有地产企业决心孤注一掷，即使折价也要达到赴港上市的目的。例如，深圳卓越集团、广州方圆地产等计划在第二季度赴港上市的地产商重新修订了融资方案，大体将融资规模降低了约四分之一到三分之一。

　　按照原先时间表，计划今年在香港上市的国内房地产企业有数十家，其中深圳卓越集团原计划融资117亿港元，广州星河湾、棕榈泉控股、北京阳光100置业集团、重庆龙湖地产则分别计划融资78亿港元。广州方圆地产、广东中惠集团、香江国际融资规模在24亿至47亿港元之间；深圳兆佳集团IPO计划融资39亿港元。

　　今年前三个月，在香港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。经过一轮大跌后，在香港上市的其他内地房地产股普遍折让率已经很高，其中内地房地产股龙头富力地产股价比其资产净值（NAV）折让35%左右。

　　在地产企业股价大举下跌之时，新上市公司招股价格已经没有优势可言。此前恒大地产招股时的3.5港元/股的定价已经比其NAV折让了40%，但依然无法得到市场认可。因此，其余企业若想上市成功必须更大幅度折价。

　　香港是个融资天堂

　　事实上，国内房地产企业上市选择有多种，可以选择A股、S股或者N股，为何国内房地产企业对香港H股青睐有加？

　　首先，国内房地产企业在内地资本市场上市较难。虽然已上市的房地产企业成绩斐然，但是2006年全年，仅有北辰和保利地产两家房地产企业被批准IPO，对于大量融资需求日甚的房地产企业，被“无情”地挡在内地资本市场之外。而内地上市失败的原因主要由于证券公司不接受国内房地产企业IPO保荐，除非背景和财务报表都非常好的国内房地产企业。而财务状况恰恰是国内房地产企业的最大弱点。

　　其次，国内房地产企业在香港上市的成功经验、融资规模以及香港投资者对房地产行业的偏好，给国内房地产企业赴港上市添加了兴奋剂。2006年，香港主板一共吸纳了39家中国内地企业，融资总额为412.84亿美元。这对于急需解决资金问题的内地企业无疑是个福音。

　　据统计，2007年国内房地产企业在香港股市的集资额也高达600亿元。其中碧桂园、远洋地产、SOHO中国的融资额分别超过100亿元，合景泰富和中国奥园则分别为45.5亿元和30.4亿元。在此情形下，香港的资本市场显然已被国内房地产企业视为一条行之有效的融资途径。

　　有关专家指出，特别是在美国《萨班斯法案》颁布后，纳斯达克上市的渠道愈见收紧，大型国有企业越来越趋向于在香港上市。而香港投资者更偏好房地产行业，这对于赴港上市的内地房企来说有如一剂兴奋剂。

　　而正是得益于香港资本市场的助力，港资地产商及在港上市的内地房地产企业在内地房地产市场的争夺中风头劲爆，无人匹敌。

　　内地房企赴港上市遇阻

　　值得注意的是，国家对房地产企业的宏观调控已经波及香港，去年便有政策明令那些尚未将股权结构转移到海外的房地产企业不准再从香港上市，这无疑堵死了不少发展商的海外上市之路。

　　据悉，由于内地对房地产业的调控增加了拟上市企业发展前景的不确定性，港交所对国内房地产企业上市规模及数量的控制可能趋于严格，多家国内房地产企业正排队等候上市，但批文很难拿到。

　　据统计，2007年国内房地产企业赴境外IPO共计13家（不包括REITS），其中选择在香港上市的高达七成。与之相对应，去年房地产企业在港股市场的集资额达到了79.85亿美元。显而易见，港股市场已成为房地产企业至关重要的集资渠道。而普华永道此前发布的报告预测，今年，房地产企业仍有望成为赴港集资的主角之一。不过，来自市场的消息却给这种乐观泼了盆冷水。

　　有消息人士称，由于内地房地产市场的宏观调控效应正在逐渐显现，投资者对于内地房地产股的信心势必会受到影响；加之前期上市的房地产企业的市盈率普遍偏高，为避免风险过大，港交所可能会严控房地产企业的上市规模及数量。“多家房地产企业正排队等候上市，但批文很难拿到。”一家已在港上市的房地产企业负责人表示。

　　据统计，香港主板上市公司的市盈率大致在10～20倍左右，但多只赴港上市的房地产股，获得高市盈率已是“家常便饭”。

　　业内人士表示，高企不下的市盈率是个风险警示，在市场信心出现动摇的情况下，太高的市盈率容易受到投资者质疑。

　　内地宏观调控的政策效应正在显现，在此作用之下，房地产股的业绩很容易产生波动，因此有必要对申请在港上市的房地产企业进行控制。不过，目前具体的控制方式仍然说法不一：有说法称，前期已递交申请的国内房地产企业可能将不受限制；也有说法指出，无论是以H股还是以红筹股方式上市，目前批文皆难以获取。

    有知情人士透露，由于受到内地“限外”政策（严格监控外资投资房地产）影响，港交所曾增加询问步骤，要求国内房地产企业申明如何将港股市场融资所得结汇回内地。虽然港交所相关人士并未正面回答，但房地产企业赴港上市速度的放缓已是事实。

     另一方面，自去年11月开始，由于内地加大宏观调控力度，加之美国次级按揭贷款危机的影响不断显现，多数地产股进入下降通道。与此同时，在香港上市的新股开始遭遇“创伤”，多只新股在上市当日跌破发行价。挂牌首日，河南建业收市时报于2.67元，较招股价低3％。 (来源：中国商报)