紧缩期 房贷产品争打“省钱”牌

　　每经记者王涛

　　个人住房贷款是银行无法割舍的利润来源，而这块肥肉也一直是银行竞逐的焦点。在银根紧缩的大环境下，为了招揽客户，最近各家银行纷纷推出了有特色的房贷产品，在每月还款数和还款期限上各显神通。虽然产品各异，口号却只有一个，即为客户“省钱”。

　　建行：定额供、定期供

　　减轻加息压力

　　上周（6月11日）建行上海分行向市场推出“定额供”和“定期供”两款全新理念的还款方式，这两款新产品的每月还款额均可以低于等额本息月还款额，特别适合在加息周期里减轻购房者的还款压力。

　　据建行上海分行房贷专家介绍，“定额供”是指借款人每月按约定的金额归还贷款，月供不随利率变化而变化，多还的本金直接冲减贷款本金，少还的金额和剩余本金到期一次偿还。如果预期加息，借款人可以和建行约定月供低于等额本息月供额，还款压力小。

　　“定期供”是指借款人在借款期限内每月偿还贷款利息，按约定的期限间隔等额偿还贷款本金。借款人偿还贷款本金的期限间隔可以为三个月、或六个月、或十二个月。“定期供”比较适用部分借款人有阶段性的大额收入，根据自身收入变化特点和理财的资金安排，合理确定还本间隔。

　　工行：按周供

　　缩短还款期限

　　所谓“按周供”，就是指借款人可以改变只能以“月”作为还款周期的局面，自由选择按“双周”或“单周”为周期归还自己的住房贷款。每月负担大致不变，而还款周期却可被大大缩短，以达到节省总利息支出的效果。

　　从利息计算方式看，由于“双周供”缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省利息总支出。

　　以借款100万元，30年等额本息还款为例（房贷利息6.655%），按双周供的方式，还款期限缩短5年。

　　不过“双周供”还款日期是按周固定，因此对于自身财务计划执行能力较弱的人来说，就有些考验了。

　　光大银行：天天省

　　提高还款频率

　　“天天省”房贷产品，银行将你的自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款，并在次日将你前日提前偿还的金额划拨到还款账户中，最大的特点就是节省贷款利息的同时，还能满足临时资金需求。其原理和双周供相似，都是提高了还款频率。

　　案例

　　张先生5月1日在申请办理“天天省”个人住房贷款80万元，并存入15万元活期存款。

　　5月1日，张先生可以提前偿还5.75万元贷款本金，当日即节省12.51元贷款利息。

　　5月10日，又存入16万元，活期储蓄存款账户余额为31万元，张先生当日可提前偿还15.4万元贷款本金，当日即节省33.50元贷款利息。

　　5月20日，又存入19万元，活期储蓄存款账户余额为50万元，张先生当日可提前偿还27.75万元贷款本金，当日即节省60.36元贷款利息。

　　如果到5月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为1171.91元。（12.51元×9天＋33.50元×10天＋60.36元×12天）

　　深发展：气球贷

　　享受低年限利率水平

　　气球贷方式是将贷款本金的一部分，放在最后一期一次性偿还。其最大的特点就是能享受3年/5年期利率水平，同时又可选择最长30年期限来计算月供，月还款额相对较低。比如申办5年期的气球贷款时，利息按5年期计算，而月供则可以按更长期限(如10年、20年或30年)来计算，在5年期限的最后一个月将剩余未还的本息一次性还给银行。

　　不过因为剩余本金要在到期时一次偿还，气球贷在末期还款时容易造成较大还款压力。

　　房贷省钱三大原则

　　各银行推出的房贷产品种类繁多。对于房贷族而言，省钱有下面三个原则。

　　立足自身财务状况

　　理财专家认为，购房者应综合考虑家庭收入状况、风险承受能力等各方面因素，选择适合自己的房贷产品，以节省购房成本。如果是事业有成且现金流充裕的人士，一般可以选择在早期还贷。如果是资金并不丰厚的年轻人，选择低月供的还款方式可能更为合适。

　　尽量使用公积金贷款

　　北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务主管李继伟提醒，如果有可能可以尽量使用公积金贷款。

　　目前商业银行5年期以上个人住房贷款基准利率为7.83%，按照优惠利率计算也已达到6.66%，而目前5年期以上个人住房公积金贷款的利率仍然是5.22%。

　　认清基本还款方式的优劣

　　房贷产品总离不开两种基本的还款方式，即基于等额本息的固定还款方式和递减还款方式。

　　李继伟表示，纯粹从节省钱的角度而言，递减法要比固定还款法更有优势一点。因为更早地偿还更多的本金，可以节省掉不少的利息支出。不过，固定还款方式对短期内资金要求较高，适用于那些短期资金充裕且未来收入保障较高的人士。