肖丹
财满街的下沉式商铺虽然好看，怎奈何无人光顾。
与“朝阳路”这个朝气蓬勃的名字最相匹配的一段路当数东四环与东五环之间的这一段。近几年，这一区域住宅和写字楼急速增多，同时伴随而来的是人口倍增。不少商家看中了这里的消费潜力，纷纷将触角伸向朝阳路。然而，消费潜力并不代表销售利润，朝阳路上的商业呈现出两极分化之势，华堂和易初莲花门庭若市，而财满街商铺则人迹罕至。
现状 开业近一年仍在亏本 与拥有一个吉利的名字不相称的事实是，财满街的商铺里几乎很难见到顾客的身影。
在这条长达数百米的商业项目里，除了苏宁、迪信通等家电卖场外，一层还有四五家服装店、一家药店、一家便利店和一家茶庄。然而，记者上周三在这里看到，即便是写字楼里的职员应该休息的中午，便利店里也只有寥寥几个顾客，茶庄的员工干脆坐在椅子上打盹，几家服装店里基本都没有客人。一家服装店的店主告诉记者，从去年8月份开业到现在，仍然没有收回成本，生意很不好做，打算在一两个月内撤店。
一楼商铺人气惨淡，定位餐饮街的三楼则可以用人迹罕至来形容。在这个拥有超大平台的区域，总共有十家左右的餐馆。而中午十二点左右，仅有打着“四菜一汤十元”招牌的十六咖喱维持着七成的上座率，小豆面馆、妙蓝美食城、老边饺子等几家的顾客不足五成，上岛咖啡、意浓咖啡等以西餐为主的餐馆则基本没有顾客。
在财满街5万平方米的商业面积里，最有特色但也最冷清的是地下一层。这是一个下沉式的区域，有大片的露天场地。然而除了一家网吧和一家茶馆，所有的店面都是大门紧锁，从空荡荡的屋子甚至看不出有曾经装修过的痕迹。每家店的窗户上都贴着“招租”字样，这也是整个财满街的商铺里出现频率最高的字。
原因 下沉式区域外面看不到 朝阳路上有两处下沉式结构的商铺，一处是财满街，另一处是位于慈云寺桥东的住邦2000。与财满街触目可及的空荡荡形成对比的是，住邦2000下沉式商铺早已被吉野家、正一味等品牌快餐店占据，同一天中午，这些店里坐满了就餐顾客。财满街地下商铺是完全下沉式，如果不走过去根本就看不到，而住邦2000则是半下沉式，从朝阳路上很容易看到餐馆的招牌。连财满街招商处的工作人也这样奉劝记者：下沉区虽然好看，但很少有人下去，开店的话很难招徕顾客。记者发现，三层餐馆也存在同样问题，从朝阳路上很难看到最有特色的平台。
主力客群消费水平低 如果说地下一层是因为建筑结构问题难出租的话，那么地上几层已经开业的商铺人气惨淡则要归因于主力客群??写字楼职员的消费水平了。记者从招商处了解到，财满街写字楼的主力户型面积在130平方米至150平方米之间，入住的都是一些小型公司。一层大厅里的公司名录也印证了这一说法。一位在此工作的男士告诉记者，三层的餐饮价格比较贵，一顿午饭差不多要20元，而财满街东侧小店里五六元就可以了。一层一家服装店的老板也向记者抱怨：即使打出了“全场清仓一口价50元”的招牌，顾客也没有增多。
周边居民习惯进城消费 在东四环与东五环之间的朝阳路上，有两处客流最多，一是华堂商场，另一个是易初莲花超市，都以日常消费为主，目标客群是在附近居住的居民，其影响力甚至可以辐射到东五环外。而由于朝阳路与CBD距离较近，再加上方便的轨道交通和正在建设中的快速公交线路，居住在朝阳路区域的人更习惯于到城里进行更高层次的消费，比如在朝阳路上很难找到像样的娱乐场所。也正是这个原因，财满街的客流大部分来自于该项目写字楼里的职员。朝阳路上其他写字楼项目里也存在着同样问题。
开店前看准目标客群 随着爱这城一天天的成型，又有5万平方米的商业面积将出现在朝阳路。当我们看过了财满街的苦苦支撑和瑞祥百货的短命之后，不禁要思索这样一个问题：什么样的商业设施适合朝阳路？
其实，朝阳路上并非没有成功的商业，比如人流如织的华堂商场和易初莲花，比如尚街里已经形成气候的nike、adidas、puma折扣店。除了品牌效应之外，对区域内某类人群的需求做出了正确判断是这些项目成功的重要因素。尽管财满街的现状与商铺出售后没有统一的后期管理有密不可分的关系，但它最大的问题就在于未能正确判断区域内潜在客群的定位，以至于现有的商铺都处在这样的境地：写字楼里的人觉得贵，住宅里的人不屑去，两边不讨好。 (来源：北京晨报)
(责任编辑：钟慧)
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