抑制地产热钱 警惕信贷风险

　　最新公布的5月国房景气指数继续第六个月下降，已经回到去年同期水平。与持续低落的股市以及走高的通胀相比，地产价格与交易量的滞涨或许更受民众欢迎，尤其是那些期待房价下跌能够购房的人。然而，历史上再三出现的地产泡沫引发金融危机的悲剧是否会重演？且此种危机多与神秘热钱关系密切，那么在当前经济存在一些不确定性以及大量热钱共存的环境下，中国地产市场会压垮中国经济吗？答案是否定的。

　　日本和东南亚金融危机都是由地产泡沫破裂引起。以泰国为例，其危机形成条件一般包括资本开放、政府财政赤字和外债较多，楼市炒高后，引起资本外逃，并受投机资本打压汇市，从而产生金融与货币危机。彼时，中国资本管制且地产业仍以福利分房为主，因此，所受影响不大，但在上海等地很多投资地产的外资大都停工。当前，中国仍然实行资本管制，但地产市场化程度极高，且房价已经到了市场平均购买力难以承受的水平，一些地方的大量存量住宅滞销。

　　过去几年，确有大量外资进入中国地产市场，其主要有三种途径：一是以地产商身份开发地产项目；二是以投行身份收购商务楼宇，这两种都不算是热钱，而由合法渠道流入，且流动性较差。第三种途径就是“放高利贷”的外资，这部分属于真实热钱。东南亚国家当年危机之前也是地产公司大量借入美元外债建造房屋，当资本流入突然停滞后，泡沫破裂、债务剧增、银行和汇率濒临崩溃。因此说，制造危机的热钱并非下海炒楼而是借债。

　　流入中国地产市场的一些热钱当属此类，不过地产公司借入的是人民币（热钱还有汇率收益），且中国外汇储备充足。2004年以前，进入国内地产业的外资较少，此后开始政策调控，要求房地产商开发项目自有资金比例从原先的20%提高到35%，严重打击了地产商的投资能力。而此时楼市火爆刚刚上演，因此，除了部分大胆的银行提供开发商“过桥贷款”外，许多开发商在资本掮客的帮助下与流入的热钱一拍即合，开发商以股权抵押，在承诺较高的回报率后进行短期融资。热钱为开发商大兴土木提供了可能，刺激了更多住宅开发以及土地市场过热，影响宏观调控，而随着房价不断走高，房地产消费力则逐步下降，这两个背离的过程就是泡沫的积累。

　　在2007年下半年，银行开始严格审查第二套住房贷款，央行开始逐步以加息及提高准备金率等手段紧缩货币供应，从而及时抑制住了市场的狂热，因为正是去年下半年热钱开始大规模流入、通胀持续走高以及人民币升值加速，如果没有及时抑制包括股市和楼市在内的资产价格，可能会出现更高的通胀与资产泡沫并行。因此说，中国楼市的泡沫或许并不大，外债（热钱）危机可能性很低，不过由于按揭规模太大，要防止经济衰退与资产价格过快下跌而出现信贷风险，同时，很大部分企业贷款也是以土地和不动产等为抵押物。

　　当前除了继续抑制房地产投资外，要防止股市过快下滑，导致市场恐慌，冲击地产并波及实体经济，危及银行安全以及过度紧缩。

　　目前，热钱不会对楼市产生直接冲击，但热钱持续的大规模流入使得央行提高准备金率进行对冲并可能用利率手段打压通胀，这些紧缩政策将打击资产市场需求。令人困惑的是，由于中国不存在外汇套利市场，股市也没有做空机制，大大削弱了热钱攻击性，已不是传统意义上从股市和汇市投机套利的“热钱”，那么，热钱来中国的目的是什么呢？或许其唯一的好处是可以购买便宜的资产。