道亨证券:利率趋升不影响长江实业估值

　　近期美元转强，由于联汇关系，香港借贷利率以及按揭息率将跟随美息上调，加上中港股市下跌产生之负财富效应，预料下半年香港房地产尤其是豪华住宅市场转趋淡静，价格显著回落。香港地产发展股2008年度之市盈率约18.5倍，较恒生指数之市盈率15.1倍高出22%，估值并不便宜，但本行对长江实业(“长实”)仍持正面看法，其2008年的市盈率为18.7倍，2009年为12.3倍，建议买入，12个月之目标价为130元，主要原因如下:

　　增加住宅市场占有率。

跟据政府差饷物业估价处资料，香港私人住宅落成量于2008及2009年间分别约11,000及12,700个单位，较过去十年平均每年落成量23,700个单位大幅减少。由于长实于楼市低潮时积极购入土地，预计于2008至2010年间可落成超过10,000个住宅单位，主要位于将军澳及大围，占未来三年私人住宅市场份额达25%。

　　物业销售利润增长强劲。 根据本地媒体报导，以本年至今的销售收入计，长实在香港的地产商中名列第一。公司于3月份已预售住于将军澳名为“首都”之住宅项目约2,100个住宅单位，录得收入100亿元(将于08年入账)。而五月份则已预售名为“半山壹号”之豪宅项目约420个住宅单位，录得收入为110亿元(将于2009年入账)。两个项目合共带来210亿元销售收入。再加上公司将于第三季度推出大围站的大型住宅项目，本行认为长实于2008年度的物业销售收入可达到250亿元，将可保证公司于未来两年在物业发展业务可录得强劲的盈利。公司于2007年入账的物业销售收入仅134亿元。

　　长实之联营公司和记黄埔(“和黄”)之股价转势明显。长实持有和黄49.9%权益，去年盈利约55%来和黄。截至6月16日，长实、和黄及恒生指数分别跌4.8%、5.2%和6.2%。本行认为长实股价表现优于大?是因为公司主席在市场上的积极增持。根据港交所资料，主席李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)于四月份买入1.65亿元长实股票，平均价每股115.6元，并于5月30日再以每股119.9元，合共2.73亿港元增持228万股长实股票。本行认为大股东增持对股价有正面作用。

　　2009年市盈率降至12.3倍。 截至2007年12月31日，长实的资产净值为每股98.1元，其中和黄及其它业务(主要是中港两地之地产业务)分别占68%及32%。显而易见，和黄的估值将影响长实的公允价值，这意味着它们两者间股价价差的扩阔是不可持续的。本行预期和黄之股价于未来12个月可跑羸大市，目标价为90元，而长实之目标价为130元。根据彭博通讯社的资料显示，长实2008年的市盈率为18.7倍，2009年预计为12.3倍。

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