胡葆森：建业地产“环线”版图暂无对手

　　“建业地产已经以郑州为圆心，在半径300公里的范围内画了个圆。我们计划在４到５年后，把半径扩大到350公里，这样河南周边省份的城市将被纳入建业地产发展战略范畴；8到10年后，半径再扩大到400公里，根据自己的运营能力逐步发展。

　　据了解，虽然建业地产在上市之后遭遇股价走低的尴尬，但胡葆森仍对后市信心十足。“建业地产将用2－3年的时间达到香港上市公司的盈利水平。”

　　目前，建业地产在河南拥有45个开发项目，总建筑面积约480万平方米。

　　“抉千金之货者，不计钵两之争”

　　《21世纪》：目前房地产市场观望的情绪这么浓，与去年SOHO中国、远洋地产的上市环境已今非昔比，为何还要逆市而上？

　　胡葆森：首先我想强调的是，一个企业的上市计划一般都是在若干年前就制定好了的，建业地产2006年10月引进战略投资者凯德置地时也有相关约定，即2008年要实现上市，既然有约定，就不可能因为“刮风下雨”就取消“约会”。

　　《21世纪》：13.75亿的融资规模与最早80亿港元的融资计划相差甚远，就是与路演出门前的3亿－4亿美元融资规模相比也缩水不少，对此，你如何想？

　　胡葆森：对于“缩水”的说法，我想澄清一点的是，去年12月启动上市计划之初，有媒体报道说建业地产将发行40亿股，每股2港元，共融资80亿港元，但事实上并不是这样的。招股说明书里明确了我们的总股本是40亿股，但只发行20亿股，所以，融资80亿元的说法是不准确的。不过，当时摩根士丹利对建业地产的估值约为80亿－90亿，预计上市之后的市值将达到90亿－110亿之间。

　　实际上，我们的想法是形势好时，融得3亿-4亿美元，如果形势不好，2亿－3亿美元，并把总股本降至20亿股，发行5亿股。所以，我们最终的融资规模与此前融资计划的真实差距也就是1亿多美元或者说10亿人民币。

　　当然，逆市而上并不是说这1亿多美元不是钱，上市这是建业地产的一个长远计划。我算过一笔经济账，房地产的这轮调整将持续1－2年，今年下半年或者明年上半年就一定会好吗？不见得，形势好了，但买地、兼并项目的成本也水涨船高，现在即使形势不是很好，但如果早一点拿到这些钱的话，建业地产可以马上进行投资，相应的成本也会低，长远看，也许并不是什么坏事。为了等一个好的上市时机而改变企业整体战略是不可取的。我的观点是抉千金之货者，不计钵两之争。我做的是长远生意，就不会在意一时得失。

　　“上市是一次全面体检”

　　《21世纪》：谈到得失，你的“失”显而易见，融资额少了，那么“得”呢？

　　胡葆森：长达一年的上市准备过程其实是对16年建业地产健康状况进行了一次全面的“体检”。“体检”非常细致，涵盖了企业战略、治理结构、企业文化等各个方面。并且建业地产成功的通过了这个“体检”，上市就像拿到了“清华北大的录取通知书”。这就是最大的收获。

　　《21世纪》：这种“收获”体现在路演过程是怎样的？

　　胡葆森：1998年，我提出专注于河南的省域化发展战略，迄今已经10年，其中，准备期就用了3年，推进进行了6年，这是挂在我心中很大的事情，因为我不知道投资者对这个战略的看法，而这次路演，印证了我们战略的正确性。

　　在上市的过程中，我们接触了上百家投资机构，有企业、信托基金等等，他们对于建业地产这种专注于一个区域的稳健做法非常赞赏，而专注、战略清晰等一些企业特点也得到了大家的高度认同。路演过程中，几乎没有一家企业或者基金对这一点提出疑问，也没有一家对建业地产的战略提出质疑的。即使那些最终没有购买我们股票的企业、基金，也没有一家提出说“我不认同你的战略”或者“我不认同你的商业模式”。我们都知道，一个企业要健康成长，有很多重要的事情，但战略和商业模式又是其中更为重要的部分。

　　《21世纪》：路演的情况如何？

　　胡葆森：以美国为例，3天路演，成功率是53％。这次上市，有近30家的投资机构认购了我们的股票。这些投资机构的规模十分可观，其中，有两家上万亿美元级别的基金；上千亿美元的也有几家；还有一些上百亿美元，几十亿美元的基金。这样一种投资组合，有长线投资机构，也有风险投资机构，这个搭配非常好，可以说，我们的投资人，是国际一流水平。和人开玩笑时说过，我们等于是通过上市和这些一流的投资人“搭上了亲戚”，以后想要串门就有了理由。通过上市和投资人建立这种合作关系，也是上市过程中的重要收获。

　　“中部建业”暂无对手

　　《21世纪》：省域化战略如此受投资者认可，上市之后，如何发扬这个战略以回报投资者？

　　胡葆森：现在的300公里环线，我们在战略上没有竞争对手，未来到400公里环线，我们在战略上还是没有竞争对手，因为要在全国找出比建业大的企业能找出十家、二十家，而在这个区域内没有。

　　而在这个圆内，不仅包含了河南省的所有城市，还很可能包括了河北邯郸、山西晋城、山东聊城和菏泽，安徽亳州和阜阳，包括湖北襄樊等，把周边的临界省的城市包括进来。

　　《21世纪》：是在打造建业地产的“二环”、“三环”、“四环”吗？

　　胡葆森：可以这么说吧。到时，恐怕将不再只是“河南建业”的概念，而是“中部建业”的概念，目前，在河南20个城市拥有43个开发项目，总建筑面积约480万平方米。争取四年后在建业地产成立20年时，进入40个城市经营100到120个项目。

　　我的战略就是在新市场copy在郑州的老东西，同时在郑州不断推出新产品。从城市花园，到森林半岛，再到密码国际、一号城邦，我们几乎每年都在郑州推新产品。

　　《21世纪》：建业地产走的省域化道路对于目前的开发企业有什么借鉴意义？

　　胡葆森：一个不争的事实是，2003年“8?31”大限收紧了土地闸门，加上银根调控，形成了一线城市部分开发企业开始转战二线城市，逼迫二线城市的开发商进入三线城市，三线城市的开发商则往县级城市走的梯级转移路线。我想给同行提个醒，现在这种梯级转移只是被迫转移，未来3－5年内地90％的地产商应主动地对自己的目标市场做出战略调整。比如在郑州，手握数亿重金拿不到土地的企业大有人在，他们最明智的做法是到下面的城市去。

　　在我看来，房地产发展20年一个节点，而行业成熟的标志就是每一个城市前10－20名的企业将占当地市场份额的60％－70％。

　　《21世纪》：在资本市场的目标是什么？

　　胡葆森：我希望用2－3年时间达到香港上市公司的盈利水平。