沪房屋估价师“盯牢”二手房 杜绝低房价避税

　　读者梁先生昨天致电晨报称，他在卢湾区通过中介公司打算以220万元的价格卖一套房，可在房产交易中心的税务窗口办理手续时，对方却说价格太低，要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续。

记者了解到，在本市徐汇、黄浦、卢湾等区，已经有专业的房产估价公司进驻区房地产交易中心。而他们的职责就是“盯牢”二手房的成交价格，防止交易双方通过做低房价的方式来避税。

　　估价师自备房价数据库

　　低于市价3%-5%就退回

　　昨天下午，黄浦区房地产交易中心的交易大厅内，“税务”和“财政”办理窗口后面，摆着“八达估价”的指示牌，估价师陈建明端坐在桌前，查看交易双方所提供的二手房买卖合同和产证，根据该套二手房的房型、朝向、供求情况等信息，迅速估计出这套房屋合理的市场交易价格，并比对买卖合同上所显示的交易价格，以此来判断交易双方是否有做低价格的嫌疑。

　　“在二手房交易中，普遍存在做低价格以减少缴税金额的现象，我们的工作就是让国家税收少受损失。”上海八达房地产估价公司负责人告诉记者，从去年下半年开始，该公司正式进入黄浦区房地产交易中心。在该估价公司进入交易中心之前，对二手房交易价格的核价工作一直由财税部门自行操作，但是在具体操作时容易引发矛盾。一些客户对于财税部门核准的价格提出异议，认为该部门没有估价资质，无法估出正确价格，而专业的估价公司就可以解决这一矛盾。

　　据该负责人介绍，为了准确估价，该公司自备有一套房屋价格数据库，并经常根据市场情况来更新这个数据库。在此基础上，估价师还将针对具体房屋的房型、朝向、地段、年份、景观、面积、供求情况等信息，来判断房屋交易的实际价格，必要时估价师还需要实地看房。“前不久一套二手房交易合同上的单价为2.3万元，但实际上，这一楼盘的房屋均价是3万元，我当场就判断这个交易价格失真。”陈建明说，如果合同上提供的价格和市场合理价格偏离3%-5%，他就会将二手房买卖合同退回去，要求交易双方提供真实价格。

　　据透露，截至目前，该公司估价师在实际评估中发现，二手房交易做低价格的情况非常普遍，几乎占到该公司评估数量的一半。

    估价师“守门”全市未铺开

　　“临界点”房产核价时最仔细

　　记者昨天采访本市多个区的房地产交易中心获悉，在徐汇、黄浦、卢湾、杨浦等几个区的房产交易中心，买卖双方办理过户手续前，都必须先过“估价”这一关。

　　美联物业交易管理客服部经理沈?告诉记者，并不是所有相对低成交价的二手房都会被“枪毙”，而是要看是否在房价的合理范围内，如果明显偏低的话就要说“No”。不过，如果买卖双方觉得这个估价不合理的话，可以自请其他公司进行重新估价，如果最终证明成交价并没有明显偏低的话，就可以放行。

　　据了解，估价师进驻房地产交易中心的情况并没有在全市铺开，且各区执行的严格程度也各不相同，有的区针对住宅估价，有的区只针对办公楼估价。上海中原法律及交易按揭部高级经理杨晗靓透露，从目前来看，成交价格处在普通住宅与非普通住宅之间“临界点”的房产，例如内环与外环之间1万元/平方米左右的二手房，受关注特别大，核价时最仔细。