整合农村集体所有非农用地 解决北京用地矛盾

　　■本报记者 谢丽佳

　　“最近，北京市领导指示，要研究如何合理利用整合农村集体所有非农用地问题。”北京房地产业内人士蔡金水对中国经济时报记者表示，目前，北京市的建设用地极为紧张，并且已严重透支。日益突出的人地矛盾，已成为制约北京经济和社会可持续发展的主要因素之一，需要找出解决途径。

　　他告诉记者，截至去年末，北京常住人口已达1633万人，而北京人口的极限承载能力只有1800万人。人口高速增长给北京的土地、环境、交通、水资源带来巨大压力，已经成为影响北京市经济发展的最主要的问题。

　　“最近发生的世界性粮荒给我们敲响了警钟，我们必须高度重视农业生产，保证粮油肉菜等农产品的基本供应，决不能再占用耕地。解决城镇建设用地必须另寻出路。”蔡金水表示，在国内，个别地方就发生了有钱买不到粮食，东北有米却囤积不卖或者运不出去的现象。所以，任何省市把农产品的基本供应完全寄托在他人身上是很危险的。

　　北京人均耕地面积已下降到不足0．4亩，所以北京的基本农田、农用土地无论如何不能再占。还应该努力通过都市农业、农业现代化等途径提高粮油肉菜等农产品的自给保障度，至少应提高到不低于50％。所以解决城镇建设用地必须另寻出路。

　　人口要增加，经济要发展，要增加建设用地，总体规划不能突破，农田、绿地又不能再占，增加的用地从哪里来？

　　他指出，北京的土地绝大部分为农民集体所有，在当前农民土地产权意识觉醒、征地拆迁困难的情况下，北京大面积征用土地是一个极大的难题，可能会造成巨大的社会矛盾，成为严重的不稳定因素。

　　目前的出路只有合理整合利用农村集体所有非农用地。近年来小产权房的大量出现，说明农民也迫切希望调整集体所有非农用地用途，增加财源。政府应该转变思路，利用这个契机。

　　“具体的办法是，城乡统筹规划，对农村以乡镇为单位做出详细规划，对农村集体所有非农用地统筹安排。”蔡金水认为，在产权不变、仍归农民集体所有的前提下，通过新农村建设，旧村改造，适当将分散零落的小村合并整合，节约出来的非农用地按照规划由政府统一安排用途，在政府指导下，由农民自己进行开发建设，即把过去非法的小产权房改为合法的大产权房。

　　依法纳税，建成的房屋有合法产权，颁发政府承认的大产权证。但政府要合理降低税费，同时不用再办理土地出让手续，不能收取土地出让金（因为土地产权没有改为国有，仍为农民集体所有，政府无权收取国有土地出让金），把这部分权益让给农民。

　　建设方式可以选择由政府按市场价向农民购买若干年土地使用权再卖给政府安排的使用单位（基本不能加价）、农民以土地入股，交国家统一使用并每年获取收益、农民自己与开发商或土地使用建设单位自行合作建设，自己协商确定合作条件等多种方式进行。

　　尊重农民的土地所有权和选择权，以农民利益最大化而不是政府利益最大化为主。相信这样就能刺激农民的积极性，促使他们愿意把节约出来的宅基地、非农用地交给政府统筹使用。

　　这样，政府可以在不违反宪法、不破坏总体规划的前提下，得到大量可利用建设用地，又可以保障农民利益，减少征地矛盾，不造成农民失地，也不用解决失地农民的就业难题，缓解社会矛盾，走出困境，一举多得。

　　蔡金水表示，农村宅基地等非农用地可以直接入市，启动市场化，是当前理论界正在探讨的重大问题，希望北京市政府部门给予足够重视。