方恒置业A股上市折戟中小房企IPO困难依旧

　　王芳洁

　　本月23日，证监会发行审核委员会2008年第88次和第89次会议在通过了三家公司首发申请的同时，否决了北京方恒置业股份有限公司（下称“方恒置业”）的首发申请。

　　至此，方恒置业IPO被搁浅下来。

　　上市被否

　　由于时间关系，方恒置业方面至今尚没有接到发审委有关否决决定的批复。然而，可以看出，方恒置业在IPO的道路上已经作出了很多努力。

　　作为北京纺织控股集团下属企业，由于母公司“北京地王”的别称，方恒置业多年来可谓“背靠大树好乘凉”，其开发的东恒时代等项目均来源于母公司的土地储备。涉足地产行业8年时间里，方恒置业共在北京开发项目达7个，开发面积逾百万平方米。

　　然而，随着土地制度的改革，仅仅依靠母公司的输送来完成土地储备的积累已经不符合现实情况，于是方恒置业开始在京外开拓市场，于年初公布消息在内蒙古获地。彼时，方恒置业方面透露出的内蒙古地块规模为120万平方米，但5月相关媒体报道该土地规模为60万平方米。

　　目前，方恒置业的土地储备规模为100余万平方米。尽管在北京市场上公司名气不小，但土地储备量并不多。是否土地储备量的不足是方恒置业上市搁浅的主要原因，一位不愿透露姓名的知情人士在接受《第一财经日报》专访时，给予了否定的答案。他表示，有“两年不开发用地由政府收回”政策在前，土地储备不是证监会考量上市资格的重要标准。

　　“证监会挑选上市的企业必然是行业里最优秀的企业，然而房地产是一个充分市场化竞争的行业，所以标准如何很难量化。但是这次没有通过，可能是证监会认为公司在管理上、在业绩上还有一定不足，至于是哪些不足还要等发审委的批复。”上述知情人士说。

　　尽管如此，上述知情人士还充分肯定了方恒置业的优势，即在规模偏小的房地产企业中，方恒置业是难得的开发物业形态全面的公司，公司开发的物业包括出售型和持有型，形态更囊括了住宅、酒店、写字楼、百货等多种。

　　相关政策规定，房地产企业上市必须按照最低标准拟定发行规模，大约为总股本的10%。鉴于方恒置业的总股本规模为6万多股，因此公司拟定的发行规模为7100万股。受发行规模1亿股的门槛限制，因此即使本次首发申请通过，方恒置业亦只能登陆中小板。

　　一个对资金有很大需求的房地产企业，愿意上融资能力较弱的中小板而不得，难免令人心生联想，或者是因为证监会对于房地产企业IPO的从紧政策，导致了方恒置业的失利。然而中信证券分析师王德勇认为，证监会的态度与行业无关，实际上房地产企业上市从来都没有容易过。

　　熟悉上市规律的人士告诉本报记者，按照过去的经验，一届新的发审委对批准企业上市态度都更加谨慎，而今年5月发审委刚刚换届。

　　尽管多方面人士都认为方恒置业上市的搁浅，并非由于证监会对房地产企业的“区别对待”，但市场上相关的猜测仍在延续。但是记者了解到，“坏消息”并没有阻止一些企业继续前进的决心，在首创置业香港上市5周年庆典上，首创置业董事会秘书胡卫民表示，尽管目前的资本市场与政策环境比较复杂，但首创置业仍将在回归A股的道路上作出最大努力。

　　方恒国际中心低价求买

　　在首发申请被发审委否决之前，方恒置业的另一则新闻同样引起了市场的争议。

　　自今年5月底开始，该公司所开发的方恒国际中心酒店式公寓部分，在此前均价17000元/平方米的基础上，直降至14800元/平方米，打折幅度达到了8.7折左右。此举一出，立刻引起了市场的强烈反应。

　　按照常规，高标准装修的酒店式公寓售价应在普通商品房之上，方恒国际中心的低价求买难免令人对公司用意产生猜疑。

　　价格姑且不论，方恒国际中心对方恒置业而言想必是非常重要的。在方恒置业的首发招股说明书申报稿中显示 ，公司拟发行不超过7100万股，募集资金7.7亿元人民币（扣除发行费用），全部用于方恒国际中心的投资。

　　数月前，方恒国际中心一期酒店部分被整售与中国酒店投资管理有限公司。相关知情人士表示，该整售业务的应收账款已经到账。

　　虽然方恒置业方面没有透露上述交易的具体金额，但从方恒置业的招股说明书申报稿中可以猜测，一部分酒店的售出并不足以支撑25万平方米、且包含一栋140米高写字楼的方恒国际中心的投资金额，于是上市以及加快公寓部分的销售应该是方恒置业解决资金渠道的双重考虑。