探究中小开发商IPO路径

　　吴晓波

　　尽管2005年至2007年，方恒置业的毛利率从27.82％上升至37.85％，但是其流动比率却从2006年开始就低于万通地产等北京同行的水平，其2007年的流动比率为1.84，低于同类的区域公司如荣盛发展、华业地产、天房发展、京能置业的水平。

　　从另一方面而言，其实也就是该公司的存货沉淀越来越多，近3年该公司的存货占流动资产已经达到86.79％，需要加快周转。从公司开发的方向来看，也是以近两年政府重点调控的豪宅、高端市场产品为主，而且新拓展项目所在区域由于价格上涨过快，未来整体市场存在跌价风险。

　　而且从资本负债率看，它的资金压力也在加大，2005~2007年依次变化为79.28％、85.3％和66.35％。2007年资本负债率降低，主要是由于公司的股东对其进行了增资扩股，投入了2.26亿元。

　　截至招股说明书发布前，该公司净资产只有7.8亿元，此次融资规模约相当于其净资产。而且后续两个新开发项目所需的资金投入量巨大，约相当于方恒置业净资产的3.6倍。

　　去年以二、三线城市为主战场的荣盛房地产，三度提交首发申请才获得IPO资格。该公司2006年7月首次申请IPO没能通过，2007年5月再次提交，被发审委直接取消其过会资格，6月29日第三次过会，转道中小板，终于通过审核。

　　在最后通过审核的荣盛发展招股说明书中，可以发现相比此前的申请，有很多不同：新股发行数量从1.1亿股降为7000万股，募资金额却从3.69亿元变为8.36亿元，发行地点也从上海主板移至深圳中小板。而且添加了其各个房地产项目的土地获取时间、方式等详细资料以及土地增值税缴纳的资料，还添加了保荐人、律师、会计师的核查结果。

　　此外，如2007年成功上市的广宇发展以及今年上市的滨江股份，也是和荣盛发展一样主要致力于发展普通大众住宅，而且项目多位于非宏调重点的二、三线城市。

　　能在A股成功上市的中小房企先行者，特点都是现阶段主力发展普通住宅，尤其是中小套型、中低价格的住宅等政府倡导的方向，二是不介入宏观调控的区域重点：一线城市和其他房价增速过快的热点城市，而是向中西部及二、三线城市发展；同时，他们的资金募集额往往低于提出申请当年的销售规模或者净资产规模，投资项目的风险适中。