内地房地产商：再痛也要挤进港交所

　　舒时

　　紧随建业之后，还有龙湖地产、星河湾以及推迟上市的恒大地产等。虽然这些公司尚未正式宣布招股安排，但是香港业界人士认为，受到内地紧缩信贷的影响，即使香港投资者对地产新股兴趣减少，这些地产商也会忍痛挤进港交所

　　近年来，越来越多的内地房地产企业赴港上市。

从2005年下半年至今，不到三年时间内已有18家内地地产商赴港融资，数量是此前三年的两倍多；总募资金额（含超额配售）高达854亿元（港元，下同），是此前三年的近10倍??去年仅碧桂园一家的融资额（129亿元）就已经超过前三年总和。

　　不难看出，内地地产商赴港上市的意愿越来越强烈，这种形势在今年进一步实施货币紧缩政策之后，表现得尤为突出。6月6日，建业地产在市况冷淡的情况下坚持上市，虽然首日破发，而且融资规模比预计少了数亿，但是其主席胡葆森仍对整个IPO表示满意。

　　上市过程变得艰难

　　紧随建业之后，还有龙湖地产、星河湾以及推迟上市的恒大地产等。虽然这些公司尚未正式宣布招股安排，但是香港业界人士认为，受到内地紧缩信贷的影响，即使香港投资者对地产新股兴趣减少，这些地产商也会忍痛挤进港交所。

　　一位不久前刚刚参加完某国际投行主持的地产研讨会的基金经理对《第一财经日报》表示，香港投资者普遍认为，最晚今年下半年，内地房地产业将出现较大的整合。“小企业将会被并购，大公司会进一步选择与外资合作，或者加快赴港上市融资。”他说。

　　他同时透露，一些大地产商与外资的合作其实早已铺开。最新的消息显示，有国际投行利用地产商急于融资的心理，要求最近正准备上市的某地产公司向投行以大幅度的折价发行IPO前的可转债（Pre-IPO Convertible Bond，CB）。

　　这一招对承销IPO的投行非常有利，一方面，它可以增加地产公司的财务实力，有助于增加地产公司上市时的宣传筹码；另一方面，投行可以选择市况好的时候将债权变股权，然后获高额差价；如果市况不佳，至少可以获得较低的利息收入。考虑到人民币正处于升值轨道上，同时有地产项目作担保，投行们的这项买卖几乎是稳赚不赔的。

　　上述基金经理说：“一般情况下，地产商的大股东肯定不愿意采用这种合作方式，因为这意味着未来股权有可能被摊薄，而且折价出售CB等于将真金白银拱手相让，但是现下他们可能不得不接受这种方式。”

　　和碧桂园去年上市时的状况大不相同，现在投资者对于内地地产IPO项目的平均PE已经大幅度下调。SOHO中国IPO时市盈率接近15倍，碧桂园则高达30倍，但截至记者发稿，已经双双折损过半。

　　不排除今年后续赴港上市的地产商们IPO过程会很“痛”。香港地区媒体6月18日披露，不少内地房地产企业准备以大折让作卖点进行IPO，并称恒盛地产最高会以资产净值折让50％作定价。但即使如此，内地地产商还得突围。一个参与内地地产项目的香港股权私募顾问对记者表示，内地的融资渠道对地产商已经几乎封闭：银行贷款受限，股市暴跌使得再融资功能也几乎丧失。“本来应该发挥功能的企业债券市场却根本没有发展起来，这和香港企业目前普遍使用可转股债券很不一样。”他说。

　　香港融资优势

　　不过，除了在香港上市融资，这些内地地产商难道不能选择美国、英国或是新加坡等地市场吗？《第一财经日报》为此专访了中国人民大学客座教授、交银国际投行部主管温天纳。他认为，在香港上市对于内地民营房地产企业至少有三点优势。

　　首先是香港市场的开放性，这儿是全球最自由的经济体，经济自由度超过全球任何地区。

　　其次，香港市场的融资效率远高过内地，也比英美等要宽松。港交所对于上市公司再配售新股的规定很宽松，甚至不需要股东大会批准，就可以有每年增发20%新股的机会，这对大股东来说是非常好的壮大公司的手段。

　　除了股票的配售发行，香港同时存在一个庞大的公司债券市场。全球三大债券评级机构标普、穆迪、惠誉在香港均有分支机构，近来已经有不少内地地产商寻找这些国际评级机构进行债券评级。有了这种评级报告，公司发行债券的成本会比在内地更低。一般情况下，当股票市场出现调整，公司再融资出现困难时，会转向债券市场。今年初碧桂园便成功发行了5年期总额39亿元的债券。

　　在香港，在市场高涨时实施配售，大市低迷时发债，已经成为不少上市公司集资的惯用手法。

　　除了上述好处，香港市场的深度与广度也容易让财富“效应”迅速“变现”。温天纳指出，不像内地A股存有大量的非流通股，其解禁可能给同行业的公司甚至大市造成较大波动。来香港上市的民营地产商均多以红筹形式IPO，他们的股票都是全流通的，大股东可以很方便地在市场上套现。