招数用尽颓势依然 北京楼市10月恶战？

　　开发商的促销招数几乎用尽，北京楼市的需求却似乎无动于衷。

　　最新的招数是从未在北京出现过的无理由退房。东亚三环中心近日推出凡一次性付款购买者在交房前一个月内可以无理由退房，并享有开发商的补偿。

　　北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如认为，从9月底开始，市场还会有促销恶战，10月底则是开发商最后促销时机。

　　无理由退房新招

　　6月的北京，低迷的楼市依然不见起色，资金链紧绷的开发商继续推出各种促销手段。除了常见的各种折扣外，买房送轿车，买别墅送公寓，买房赠送装修款、免物业费和印花税，送购房喜宴等等促销与暗折继续出现。但是，一般的打折送礼已经提不起购房者的兴趣，人们对楼盘的降价期望不断提高。

　　“北京要想集中出现规模降价很难，而且地产也没有类似行业公会类组织有这样的降价号召力。但观望情绪如此严重，项目不促销也没有别的选择。”一位不愿意公开姓名的开发商说。

　　团购出现了。据记者了解，除各大网站组织的团购外，部分开发商还在暗地统筹客户群组织团购，并将团购作为推出折扣的契机。

　　最近，开发商纷纷推出特价房的新武器，特价房的折扣普遍都在9折以下，甚至低于8折，市场表现相对不错。

　　为了卖房，开发商还开始举办一些针对性比较强的“上门房展”。6月12至13日，名为“新央视、新家园”购房咨询会就在毗邻中央电视台的梅地亚中心举行，包括远洋一方、金地?名京等十个楼盘会聚，为央视工作人员献上了一场微型房展。不过从当天销售情况来看，依旧是咨询参观的人数不少，但下单者寥寥。

　　东亚三环中心祭出了新招：凡在6月21日至8月30日期间一次性付款购买东亚三环中心在售住宅的，在交房前一个月内可以无理由退房。

　　据了解，补偿的具体标准为自业主签署预售合同之日起至预售合同因业主行使无理由退房权被解除之日止，开发商将按日向该业主支付其已付房价款万分之二的补偿金。如果今年7月购买该项目，明年3月退房，总房款40万的话，开发商将赔偿业主4.8万的补偿金。

　　东亚新华营销中心副总监方强接受记者采访时承认该活动是一种销售创新手段，但他表示，项目在售住宅户型面积为35-80平方米，一次性付款销售均价为10600元/平方米，低于区域在售住宅的15000元/平方米均价，为购房者预留了增值空间。

　　“无理由退房前几年在南方也出现过。去年房价暴涨，购房者当时根本不会担心房价下跌，但目前北京楼市观望情绪浓重，开发商此举增加了购买者对房价走势的良好预期，也进一步说明开发商因资金等原因急于销售。”北京易居研究所副所长牟增彬说。

　　DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认为，整个市场都在观望的前提下，大部分项目常规的折扣最多也就到95折，折扣力度并不大，导致其对需求的刺激作用并不明显。

　　10月促销恶战见分晓？

　　什么手段能真正刺激需求？

　　“降价销售是最有效的方式，但在当前房地产局势不明朗，降价销售将有可能加重购房者的观望情绪，形成越降越观望的恶性循环。开发商也很难把握住这个度。除非开发商大幅降价，降到大家接受的程度可能才会对需求有所刺激。”21世纪不动产高级分析师孟奇说。

　　上述开发商也坦言，在北京市场，只要产品有竞争力，价格平实一些还是有需求的。推团购以及各种促销手段也是为了在这一过程中试探到一个价格的平衡点。

　　“开发商肯定希望死扛，但是资金紧张决定了开发商必须迅速打开市场。谁都不知道市场的底线在哪里，这是一场博弈，也是一场暗战。开发商正在循序渐进地试探市场底部。”季满如说。

　　牟增彬则认为，除了开发商可能在利润上还需要再做些让步外，政策上出现适当放宽的信号可能更有效，相当部分需求因为二套房贷政策受到了影响。

　　“开发商和市场博弈的最后出牌机会可能在10月底，10月底也是开发商最后促销时机。届时市场会被一些更低价的新开盘项目撕开口子，由新开盘的项目扮演观望终结者的角色，采用较低价格，或高性价比为手段冲击市场，到时老项目和高价楼盘会处于尴尬境地，可能损失惨重。”季满如说。