房产商与银行的蜜月将结束?(图)

　　近来，银行与开发商之间的博弈已经白热化。“要死也是银行先死”的言论深深刺激了银行，对此银行加强了对开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。

　　然而，因开发商降价销售未能引起成交量上涨，目前处于有价无量的状态。有关专家表示，今年房价应表现为窄幅震荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性，成交量的复苏则要等到房价回归理性后，那将是一个漫长的过程。

　　楼市艰难日子来临

　　为加强银行体系流动性管理，近日央行上调存款准备金率1个百分点。在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，可能分崩离析。其导火索是近期商品房成交量降至低点、土地流拍增多及土地成交价格急速下降，由此点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。

　　根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超过45%，成交量降至近年来的低点。同时，高高在上的房价也终于破冰，打折的项目越来越多。对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的风险。

　　另一个信号使得银行无比紧张。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。

　　随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。

　　土地流拍及地价大幅下滑，这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。

　　2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值。此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括非抵押贷款。

　　而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。

　　据称，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。而这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放非抵押贷款。这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行的时候，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。