数百亿保险资金投向商用房地产

　　细心的人会发现，北京金融街(000402,股吧)、CBD一带已有越来越多带着保险公司LOGO的高楼大厦。保险机构购买物业，正在成为一股热潮。而首都经贸大学庹国柱教授6月23日告诉《投资者报》的最新消息是，许多保险公司已经在准备开发和保险相关的养老园区，这标志着保险业已经开始进军住宅类房地产项目。

　　在最近的第一季度保险业新闻发布会上，中国保监会主席助理兼新闻发言人袁力表示，保监会今年将从改善保险资产配置、稳定投资收益出发，研究保险机构投资物业的相关政策，并将择机展开试点。中国人寿(601628,股吧)集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋(601099,股吧)保险集团也已购入金融街上的丰盛大厦。去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。

　　业内人士告诉记者，这些物业远远超过了其办公需求，主要是他们的投资需求。“但是保险资金在投资风险资产方面的准备和经验并不是很充足，踩点并不见得踩得最好。”对外经贸大学徐高林教授对此表示了担忧。

　　政策原则放行

　　最早，根据保监会一贯的规定，保险资金除了可以通过收购地产公司股票等方式间接接触地产投资领域，有关保险资金直接投资商业地产的政策一直没有放行。而2006年6月颁布的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》(业内简称“国十条”)，为保险公司投资于银行、不动产和基础设施开闸，还开展保险资金投资创业投资企业试点，支持保险机构投资医疗机构，允许符合条件的保险资产管理公司逐步扩大资产管理范围，为保险公司打开投资渠道提供了诸多可能。

　　在“国十条”出台的大背景下，保险业的发展也拥有了越来越多的猜想。2006年8月，《上海保险业发展“十一五”规划（草案）》（下称《草案》）揭开面纱。《草案》提出，“在加强风险控制的前提下，鼓励保险公司投资基础设施建设以及房地产，发展创业投资基金。”

　　2007年3月30日，中国保险监督管理委员会政策研究室副主任周道许表示，国务院已经原则上批准保险公司进行房地产投资。他对路透社表示，“我们已经得到了国务院的政策支持,不过目前我们还没有开展,因为还需要制定实施细则。”他并表示，保险公司投资房地产会非常谨慎,因为缺乏相应的经验。

　　2008年4月，在第一季度保险业新闻发布会上，中国保监会主席助理兼新闻发言人袁力表示，保监会今年将研究保险机构投资物业的相关政策，并将择机展开试点。

　　袁力还表示，保险资金间接投资基础设施项目的试点工作目前已取得预期效果，保监会已向国务院提出扩大试点的建议，今年将扩大试点范围、增加试点机构和调整投资比例。

　　徐教授还告诉记者，在今年出版的保险业蓝皮书里，保险公司资产类型里就已经明确列出投资型房地产这个类别。“其实在业内已经将其视为可以投资的项目了，只不过保险公司的投资太敏感了，所以搞了许多内部认购，包括股票投资许多是先放行了，后面才公开的。”

　　将注入数十亿美元

　　保险资金对于物业投资的青睐始于2006年。数据显示，从2006年的市场交易情况来看，泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼，共计14亿元。而北京国际中心2号楼也被民生保险股份有限公司购买。搜房写字楼网提供的数据显示，截至去年，诸多保险公司都已购买了物业，累计近20万平方米。

　　“这些物业远远超过了其办公需求，主要是他们的投资需求。”一位房地产经纪人告诉记者。

　　2008年上半年，整个房地产市场都陷入焦灼的状态。但相较于压力巨大的住宅市场，写字楼市场的形势由于保险机构的注入，保持了较好的势态。

　　2008年4月28日，第一太平戴维斯宣布，成功促成北京市场约22亿人民币（3.12亿美元）的投资交易，交易主体买卖双方分别是中国太平洋保险集团股份公司和兆泰房地产。交易实体是位于北京金融街的丰盛大厦，一栋总建筑面积为70,818平方米的写字楼项目，目前还未正式竣工。自从2006年7月，北京市有关限制外资进入房地产投资领域的系列政策出台后，外资投资北京商业地产的份额下降了6成。但是国内房地产商，尤其是商业地产开发商却因紧缩性调控政策进一步落实而陷入资金饥渴之中。这使国内一些金融机构看到了机会。正是因为限外的力度越来越大，外资金融机构缩手缩脚，对于内资而言，获得了更多的机会，内资的金融机构在整个市场中扮演了越来越主要的角色。

　　这种现象的出现，更源于目前国内房地产信贷的紧缩政策，一些开发商资金运转出现问题，项目进度难以按照正常速度发展的时候，如果要避免烂尾楼的出现，就会主动寻找解决的途径。在这种背景下，项目整售的情况开始规模化地出现。这种方式对于开发商而言，也是一种有效的融资渠道，与此同时，这些现象也体现了国内房地产市场新一轮洗牌运动的持续进行。

　　记者了解到，目前金融街商圈甲级写字楼的平均有效净租金已经达到291元/平米/月（使用面积），持续强劲的有效需求是租金走高的基础。而这些需求的主要来源都在金融业，与之相关联的专业金融服务以及上下游产业链的相关企业也成为这个区域需求的重要组成部分。据了解，很多国际知名的金融机构对写字楼面积需求均达到7,000至10,000平米甚至更大。

　　这样看来，保险公司通过变通方式曲线投资房地产是有利可图的。以自用名义购买商用楼宇，可以看成是运用保险资金，但是这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并将部分楼层通过对外租赁收取不菲的租金。国际顾问公司StirlingFinancial的专家StuartLeckie认为政府允许保险公司投资物业的举动,可能为商业地产交易注入数十亿美元,并对那些渴望活跃市场的地产商和境外投资者形成激励。

　　年回报率可达10

　　%某大型人寿保险股份有限公司一位高管告诉记者，保险资金投资物业看重的是长期的回报率，而不是一味地要求短期3-5年财务上的盈利。“以前保险资金的投资方向少，现在投资物业似乎已经成必备了。”

　　目前值得一提的是金融街区域的写字楼市场，这里“一行三会”（中国人民银行、银监会、证监会、保监会）聚集的传统金融氛围，加之政府促进金融行业发展的优惠政策，使这个区域成为国内外金融机构落户的必争之地。

　　2005年以后，众多境外的金融机构相继进入金融街。然而，从此商圈写字楼发展历史状况来看，这里的区域存量有限，加之众多老项目在产品设计及楼宇品质等方面已很难适应国际金融机构的专业要求。从近两年的市场成交情况来看，该区域高品质的写字楼供应相对较少，而需求量却很大。商圈内最主要的新项目丰融国际中心于4月份正式入住，当前出租率就已达到30%左右。因此，金融街区域租金的高位运行有望长期保持下去。

　　高位的出租率必然会有较高的投资收益率，对外经贸大学的徐教授告诉记者，保险公司投资房地产并不是想将其卖掉，主要还是出租，保险公司投资物业的投资回报率估计会在10%左右。

　　另外，保险公司在主营业务上获得了很稳定的收益，在这种背景下，很多内资机构选择了投放楼市。因为目前国内写字楼的租金水平与境外大城市相比还存在很大距离，这种距离彰显的升值空间让人们对市场有着较为良好的投资预期。从投资的角度上讲，基于目前人们对于国内通胀的顾虑，投资不动产是抵御通货膨胀的有效方式。

　　前述保险公司高管告诉记者，任何一家公司的任何投资行为一定是做过研究，并认为是可以赚钱的才去做。他向记者坦言，北京商用写字楼的市场前景很好，开放投资这些领域也有利于保险公司资产配置，分散风险，“总体来讲是有利的，但同时也存在风险。”

　　而民族证券金融行业研究员崔娟也认为，如果保险公司将投资物业作为长期的投资策略，不是投机性的炒作，并且不是在高位投资泡沫性的楼盘，收益还是相当可观的。