承载奥运梦想 北辰实业蓄势腾飞

　　如果说亚运契机铸就了北辰实业辉煌的今天，那么百年奥运梦想的实现则为其搭建了更为宽广的舞台，使其迎来了腾飞的历史性机遇。在这片流溢着光荣与梦想的大地上，北辰实业所肩负的，并不仅仅是建筑本身，更有服务奥运、繁荣北京、传承多元文明的历史责任；她承载的，也不仅仅是企业本身，还包含中华民族的光荣与梦想！

　　应亚运而起，借奥运腾飞，乘着这两大体育盛会的东风，尚未及弱冠之年的北辰实业如今俨然已成为我国房地产行业最耀眼的星星。

　　十几年来，从昔日的亚运会运动员村服务中心到如今的大型房地产综合运营商，北辰人以强烈的责任感和历史使命感，艰苦拼搏，不断奋进，努力实践着从亚运到奥运的强企之路。

　　北辰是幸运的，因为北京亚运会和奥运会两大体育盛会为其提供了发展、壮大的绝佳历史机遇；北辰也是无愧于命运的眷顾的，因为她紧紧抓住了这一机遇，在短短十几年的时间里便完成了从诞生、崛起直至腾飞的嬗变。

　　但幸运之神的降临决不是北辰实业获得今日成就的关键。

　　创造物业价值，筑就百年基业。这才是北辰多年来飞跃式发展的不竭源泉和最大动力。

　　这，也正是北辰人的坚定信念！

　　亚奥商圈的最大受益者

　　北京商务区目前主要集中在4大区域，即CBD、金融街、中关村和亚奥区域。

　　CBD地区目前聚集了北京70%左右的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所；金融街则汇集了中国3大金融监管机构、9大商业银行总部、4大全国性保险集团、4大全国性电信集团等金融及非金融企业；中关村则主要是IT行业的天下。

　　与上述三大区域相比，亚奥区域前一阶段发展较为缓慢。但是，随着2008年奥运会的临近和奥运区域市政建设、商务环境和产业经济的发展，亚奥区域将进入高速发展的黄金阶段。

　　业内人士预测，奥运会后亚奥区域将快速发展成为以商务物业为主体，会展行业为龙头，奥运中心区和亚运村为核心，以高档住宅、体育文化设施、立体路网为显著特点，以业态多元化为特征的极具发展潜力和发展空间的经济商圈。

　　而这，无疑为北辰实业的发展提供了一个更为广阔的舞台。公司所拥有的总建筑面积47万平方米的亚运村，作为京城最早的知名经营性物业群，在其潜心经营下，目前逐步成为亚奥核心区域最具升值空间的核心物业区之一。

　　在奥运经济的推动下，这些投资物业必将获得更加可观的收益。因为奥运村将成为未来亚奥商圈的核心，身处其中的北辰实业必将凭借其优势在亚奥商圈内腾空飞跃。

　　到2008年底，公司将全资拥有两座共计23.9万平米的会展中心、四座共计18.8万平米的高星级酒店、五栋共计25.6万平米的高档写字楼和13栋共计17.3万平米的公寓及其它配套设施，以及5家共计约23万平米的商业物业。总建筑面积将超过110万平米，为全国地产企业之最，并且这些物业全部集中在亚奥核心区域，具有独特升值与发展潜力，因此，北辰实业将有望成为奥运经济的最大受益者。

　　目前，公司所拥有的四家酒店成为北京奥组委签约媒体酒店，公寓中的6栋将作为媒体村使用。同时，其它非指定物业正在与全球几十个国家和地区的奥运组织、媒体机构、商业机构和政府部门洽谈赛时住宿和办公租赁事宜，预计在奥运会举办期间，亚运村接待的与奥运相关的人员将达到10000到12000人。签约酒店的房价比正常经营年份上升3-4倍，公寓房价更将上升至少4-6倍。

　　奥运会后，由北辰实业中标开发的国家会议中心项目及配套酒店、写字楼、商业物业将做为公司全资持有的投资物业投入运营。届时，这一由会展中心、酒店、写字楼、餐饮和商业组成的、总建筑面积达53万平米的超大型物业将成为“国际先进、亚洲一流、国内最大”的高端商务建筑群，并成为北辰实业投资物业的增量资产，从而从根本上提升公司投资物业的整体实力。

　　实际上，在奥运之前，北辰品牌在业内的影响力就已众所周知：北京国际会议中心在北京市大中型国际会议市场上的占有率高达75%，并于2006年首届中国(国际)会议经济发展高峰会上获“中国十大会议中心奖”；五洲皇冠假日酒店客户满意度在洲际集团"皇冠"品牌酒店中位居第一；写字楼的出租价格平均房价在其它商圈中仅次于CBD金融街列第三位，平均出租率一直保持在95%的高位上，在亚奥区域内起着"晴雨表"的作用；公寓推出的酒店式公寓产品概念在公寓租赁市场上独树一帜。

　　在投资物业获得迅猛发展的同时，作为北辰实业三大支柱产业之一的商业物业，也正由小变大、由弱到强快速发展。

　　1997年，北辰实业第一次对北辰购物中心进行加层改造，使其成为京北地区唯一的一个大型综合百货商场，在加层开业后三个多月时间内，就实现营业收入近1.4亿元，跨入了亿元商场行列。随后北辰商业犹如一辆加足油的火车头、风驰电掣快速前进，最高年销售额达到近12亿元，2003年销售额北京市排名第2，全国排名第17，而单位平方创利额连续七年位居京城十大商场之首，创造出了京城商界为之震惊的"北辰现象"。

　　为了紧紧抓住奥运会给北辰商业带来的千载难逢的发展机遇，适应未来发展的需要，北辰实业又对其零售商业的管理模式进行了历史性变革。

　　2005年6月21日成立了北辰商业发展公司、北辰超市连锁公司、北辰百货公司。确定了以北辰商业发展公司作为商业物业经营和零售业态管控中心，主营方向突出，业务模块清晰，盈利模式多元，运作重心下移的发展结构，极大地促进了各专业公司明确各自的目标市场，追求各自业务利润最大化。

　　此外，为促进零售商业向高端发展，北辰实业还与两家香港知名公司合资经营管理建筑面积超过3万平方米的专营国际一、二线品牌的高档百货店--北辰嘉权时代名门商业中心，这一项目即将于2008年8开业，它的建成必将满足京城高消费者对时尚与品位的追求。

　　而以SHAOPINGMALL设计形式出现的绿色家园媒体村B5项目，总建筑面积则超过4万平米，计划2009年开业，定位于满足家庭式生活的区域型购物中心；位于国家会议中心内的商业项目，其建筑面积更是高达8.6万平米，它将于奥运会后改造成一个集购物、文体娱乐、餐饮为一体的区域型大型购物中心，以最大限度地满足所在区域会展旅游消费及地区消费者的差异化需求，也计划2009年开业。

　　这三个零售商业项目开业后，将使北辰实业的零售商业在亚奥核心区形成竞争对手难以企及的优势，并使其在不远的将来迎来傲视群雄的辉煌！

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　　 奥运项目的天然开发商

　　经历过亚运会锻炼和洗礼的北辰实业与奥运会有着某种天然联系。

　　根据规划，奥运主要设施和主要比赛场馆将以亚运村为基础向北辰发展物业集中的京北方向辐射。因此，北辰实业是唯一一家与奥运高度契合的房地产企业。

　　北辰实业地处北京城北亚运村，18年前，这里正是北京举办亚运会的核心区域。也正是因为亚运会，1990年，北辰实业大股东北辰集团应运而生，其前身为第11届亚运会运动员村服务中心(简称亚运村)。从1986年到1990年，北辰集团用4年多时间，筹集巨资，建成了占地31.5公顷，总建筑面积47万平方米，设施齐全的亚运村，并圆满完成了亚运会的接待服务任务，赢得了国内外的广泛赞誉。

　　1997年，北辰集团独家发起设立北辰实业股份有限公司，将其所属的北京国际会议中心、汇园公寓、汇园国际公寓、五洲大酒店、汇宾大厦、北辰购物中心以及北辰房地产开发股份有限公司中享有的权益和部分土地使用权等亚运核心资产注入公司。

　　作为北辰集团亚运精神及资产的继承者和开拓者，通过亚运村的建设、管理和运营，北辰实业不仅积累了投资开发大型体育服务设施的成功经验，而且获得了接待大型体育盛会的丰富经验。

　　2001年7月13日，在莫斯科国际奥委会第112次全会上，北京击败大阪、巴黎、多伦多和伊斯坦布尔成功获得第29届夏季奥运会的举办权。北辰实业也终于迎来了大显身手的机会。

　　在首批奥运场馆和设施建设招标中，北辰实业凭借其多年大型综合地产开发能力和丰富的会展运营经验一举中得奥林匹克公园国家会议中心和奥运媒体村两个项目，成为国内唯一拥有两项奥运项目的房地产开发商。

　　实际上，北辰实业共承担了4项奥运任务：国家会议中心及配套设施、奥运媒体村的建设任务、汇园公寓媒体村6栋公寓楼改造工程及4家奥运签约酒店接待服务。

　　国家会议中心位于北京奥林匹克公园，总建筑面积53万平方米，其中会议中心主体27万平方米，两家高档次酒店，两栋写字楼和商业配套设施共26.4万平方米。2008年奥运会赛时为奥运会主新闻中心，国际广播中心及击剑比赛，现代五项中的击剑和气手枪比赛场地。

　　奥运媒体村位于奥林匹克森林公园东侧，属于北辰绿色家园C4区和D2区，总建筑面积约63万平米，奥运会期间为中外媒体工作人员提供集居住、休闲、餐饮、娱乐于一体的全方位服务。

　　这两个项目总建筑面积高达110万平米，却需要在两年多时间里全部建设完成。工期短、任务重、人员少、功能复杂，这重重困难犹如一道道无形的墙横在了北辰实业面前。但是，经历了亚运会洗礼的北辰人在项目开工建设伊始便树立起高度的政治责任感和历史使命感，拼搏奋进，勇往直前，将这些困难经远远抛在了脑后。

　　北辰实业不仅在确保安全的前提下保证了奥运工程的高质量，而且还提前完成了建设任务，其中奥运媒体村比计划提前三个月完成结构全面封顶。

　　不仅如此，北辰实业在奥运工程建设中最有力地诠释了“创造物业价值，筑就百年基业”的价值理念，其所承建的国家会议中心主体、国家会议中心配套、媒体村一、二期等项目均获得“结构长城杯金奖”，国家会议中心击剑馆还正向争创“鲁班奖”进行最后冲刺。

　　更令人赞叹的是，北辰实业在整个奥运工程设计、建设过程中几乎完美地贯彻了北京奥运会所提出的“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”理念。

　　如国家会议中心屋顶四角微微上翘，像中国传统建筑的屋檐，下方形成一条向上拱起的弧线，形似拱桥。据设计人员介绍，这样的设计不仅外形美观，还能让更多的雨水回收再利用。经过巧妙设计，面积多达6万平方米的整个屋面都成为雨水回收的绝佳工具。通过屋面收集到的雨水经过中水回收利用中心处理，成为浇灌绿地用水。按照北京正常降雨量计算，降雨能够满足周边绿地浇灌的需求。

　　再如，奥运会后国家会议中心将开辟一片低于地面7米的下沉花园，使得局部温度低于正常室温。设在会议中心顶部设的天窗则会利用温差形成自然对流。换季时，国家会议中心即使不开空调也能让人感到舒适，这片下沉的花园，每年能为会议中心节电38万度。

　　北辰实业除了承担上述奥运工程建设任务外，还承担了众多奥运接待服务任务。如国家会议中心赛时将作为主新闻中心和国际广播中心接待144家通讯社、120多家转播商、2万余名注册记者和工作人员，并承担了击剑、汽手枪等比赛接待任务；媒体村和亚运村媒体分村将为7000名记者提供服务；4家签约酒店将在奥运会期间作为奥运签约酒店接待来自世界各地的奥运宾客3700余人；此外，北辰购物中心等所属其他企业还将面向市场提供餐饮、娱乐、购物、用车、参观、住宿等各项服务。

　　目前，北辰实业已经做好了各项奥运接待的准备工作，北辰人正热切地期盼着奥运会的到来。

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　　 行业领先的综合运营商

　　从2007年开始，国家对于房地产行业的宏观调控力度逐渐加大。当大多数房地产企业普遍感到寒风扑面之时，北辰实业却仍然犹如寒冬中的腊梅开得绚丽多姿。

　　这其中的奥秘就在于北辰实业独特的运营模式。

　　和一般房地产企业不一样，北辰实业的主营业务有三大块：发展物业、投资物业和零售商业。公司确立的基本经营策略是以投资物业、零售商业为稳定收益基础，以发展物业为利润增长点。

　　这三大业务之间既相互独立，又相互依存。目前，北辰实业的发展物业承载着公司房地产业务的投资开发建设任务，而投资物业业务主要持有并经营管理位于亚运村内总面积达47万平米的综合物业群，零售商业则以北辰购物中心为基础，向连锁超市、百货和购物中心业态专业化运营方向发展。

　　公司年报显示，2007年，北辰实业发展物业实现销售收入27.94亿元，占总销售收入超过60％，投资物业和零售商业合计实现销售收入14.32亿元，占总销售收入近40％。

　　而其他大多数中国房地产上市公司收入主要来自销售型物业，即房地产开发，目前这一比例普遍占到90％，甚至100％。

　　业内专家指出，扩大持有型物业在公司主营业务中的比例，在销售型物业和持有型物业之间合理配置资源，不仅可以获得稳定的现金流，而且可以使公司兼顾成长性和稳定性，增强抵御行业风险的能力。

　　作为房地产行业的综合运营商，北辰实业的优势是显而易见的：通过实施发展物业加速发展的业务策略，房地产开发业务在公司中的地位不断加强，利润水平连创新高，已成为公司收益增长主要来源；而由于公司持有大量投资物业和零售商业物业，使公司又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力强于单一业务的房地产开发企业。

　　2007年，公司实现销售收入43.5亿元，同比增长超过50％，增长速度在房地产行业中处于前列。其房地产开发实现销售收入27.94亿元，同比增长70％，与此同时，公司投资物业和零售商业合计实现销售收入约14.32亿元，同比增长27％，这就充分证明了房地产开发具有高成长性，而投资物业和零售商业却有较好的稳定性，有利于公司获得稳定的现金流。

　　因此，目前部分上市房地产企业已经开始加大对持有型物业的投资和经营，以获得稳定收益。如内地上市的招商地产开始增持商业物业，香港上市的合生、富丽等则加大投资酒店、写字楼业务的力度。

　　2008年房地产上市百强企业报告也显示，在收入结构方面，百强房业持有物业经营收入均值大幅上升，由2003年的0.52亿元增加到2007年的2.76亿元，占房地产业务收入的比重提升了7.96％，并继续保持着稳步提升的趋势。

　　实际上，如果一个城市的高速发展已经过去，进入稳定发展时期，真正能带来持续盈利的是持有型物业。特别是在深圳、广州、北京、上海这些大城市，随着房地产行业的不断发展，土地资源日益希缺，开发商很可能面临无地可供开发的局面，即使还有土地，获取的成本也会非常高，而持有型物业就会成为房地产企业的最佳选择，有时甚至是唯一的选择。

　　在国家针对房地产行业的宏观调控力度逐步加大之际，房地产开发将面临诸多困难，房地产行业在短期走势也面临诸多不确定性。因此，持有型物业在房地产企业中的作用将更进一步得到凸现。

　　投资物业和零售商业的稳定性有目共睹，但如何合理有效地在这三者之间配置资源，既保证公司有足够的发展后劲，也确保公司能获得稳定的收益，这就成为摆在北辰实业面前的一道课题。

　　经过多年探索，北辰实业终于找到了这三大主营业务之间的相对平衡点，提出了进一步完善三大主营业务之间的资源配置的战略规划，即发展物业、投资物业和零售商业资本配置比例为5:3:2。

　　奥运会后，随着公司持有型物业的大量增加，投资物业和零售商业资产规模占总资产的比重将进一步上升，这就需要公司进一步加快发展物业的发展速度，以改善持有型物业为主导的资产结构，而公司竞得长沙新河三角洲地块的开发权，无疑有助于增加发展物业在公司总资产中的比重，使公司三大主业之间的资本配置比例更趋合理。

　　2008年，在中国房地产top10研究组发布的研究成果中，北辰实业连续两年荣获全国房地产复合地产领先品牌，并荣获中国房地产百强企业第18名和中国房地产企业百强之星等多项殊荣，表明公司集发展物业、投资物业、零售商业为一体的综合地产运营商的企业形象在一定程度上得到了消费者和社会的认可。

　　“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展”的“稳健+增长”的经营理念，是北辰实业可持续发展的坚实基础；投资物业和零售商业持续经营和稳步扩张所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的有力保障；与当前发展物业开发实力相匹配的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件。随着公司三大业务板块项目运作扎实推进，综合实力、发展潜力和行业影响力逐渐加大，北辰实业作为房地产行业领先的综合运营商这一角色有望得到进一步强化。

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　　 闪耀神州的北极之辰星

　　作为企业最重要的利润增长来源，北辰实业早就确立了发展物业加速发展的业务策略。在这一策略的推动下，从2005年开始，北辰实业的发展物业获得了快速发展，其在公司主营业务收入中的比重不断上升。

　　2005年公司实现主营业务收入29亿元，其中房地产开发13.3亿元，所占比重约为45％；2006年实现主营业务收入28.4亿元，其中房地产开发16.1亿元，同比增长21％，在公司主营业务收入中所占比重突破50％，达到约57％；2007年实现主营业务收入43.5亿元，其中房地产开发27.9亿元，同比增长高达70％，所占比重已超过了64％。

　　连续两年，北辰实业的发展业务以不到总资产一半的规模却在公司主营业务收入比重均超过50％，且增长速度大大快于投资物业和零售商业，成为名副其实的业绩增长发动机。

　　今年，北辰实业发展物业投资、开发规模将进一步扩大，预计全年将实现开复工面积217万平米，新开工面积119万平米，竣工83万平米，力争实现销售面积43万平米，合同销售收入45亿元，其在公司主营业务收入中的比重将有望进一步增加。

　　作为北京最重要的房地产开发企业之一，北辰实业在北京已开发了一系列代表北辰品牌的优质项目，北辰绿色家园、长岛澜桥、碧海方舟、长河玉墅、香山清琴、北辰大厦等总建筑面积高达数百万平米的众多知名中高档住宅、精品别墅、综合商业房地产项目，也包括即将交付使用的国家会议中心和奥运媒体村等奥运项目，在北京房地产行业产生了极大的影响。

　　但是，在北京，城市中心区域的土地日益紧缺已是不争的事实，土地供应结构正在日益郊区化。按照供地数量计算，2006年北京公开出让的土地中，二环内为零，二环至三环间占12%，三环至四环占20%，四环至五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。

　　在北京土地供应状况日益严峻的情况下，要保持房地产开发业务的持续快速增长，就只有将视野放到全国范围，将发展物业向京外拓展。因此，2006年，在A股发行上市后，北辰实业即制订了"立足京内，发展京外"的八字方针，在二三线城市积极提高土地储备，为公司可持续发展奠定坚实的基础。这也就意味着，北辰这颗地产行业的新星即将超越北京，闪耀神州。

　　业内专家也认为，二、三线城市正处于城市发展阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，而当地政府也普遍希望通过与大开发商合作来改造基础建设环境，增加公建配套，提升地区价值，并带动就业机会。因此，他们也往往会提供种种优惠条件吸引开发商进驻。这些因素使得二线城市的房地产行业极具发展空间，谁及早进入了这些二线城市，谁就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。

　　更重要的一点是，目前二、三线城市房地产开发收益率逐渐升高，有的甚至已经高于北京、上海等大城市，因此，在房地产行业调控政策趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，将投资重点转向二、三线中心城市，都是明智的选择。

　　2007年，国务院正式批准以长沙为核心的长株潭城市群为"全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区"，这使得长沙经济即将迎来一个高速发展的历史时期。因此，北辰实业"发展京外"的目光首先就投向了这里。

　　规划总建筑面积达537万平米的长沙新河三角洲项目就是北辰实业在京外的第一个大手笔。这个项目地处长沙市黄金位置??湘江与浏阳河的交汇处，地理位置优越，具有2公里的滨江景观带，并紧邻建设中的长沙博物馆、长沙图书馆和长沙音乐厅。项目建成后，这里将成为一个集文化宜居、滨水休闲、高端商务和精品商业为一体的长沙新地标，成为一个高品质文化社区。目前，公司正在全力推进这一项目，力争实现首开区年内开工。

　　众所周知，北辰实业的企业标志是长城背景下托起的北极之辰星，既然是北极星，她所闪耀的区域当然不会只限于北京，也不会只限于长沙，而注定了要闪耀整个中国。

　　因此，尽管长沙项目足够大，大到可以满足北辰实业未来8-10年的开发需求，大到可以支撑公司未来多年的业绩增长，但它决不会是北辰实业"发展京外"的终结，而仅仅只是其进军全国的开始。

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