无须还清贷款 按揭房也可买卖

　　按揭房转让步入便捷的绿色通道。上海市交易中心推出了全新的“二手房交易资金监管”系统，这一系统将打破以往按揭房转让前必须将贷款全部还清才能交易的流程，卖家将不再需要先筹措资金还清贷款，而是能够将房屋直接进行交易。

　　目前，这一系统正在沪上部分中介公司和银行试点

　　房屋有贷：交易之前先清旧账

　　贷款买房虽然可以使人提前拥有自己的房产，但是在将房屋再度转手出售的时候却会遇到不少麻烦。尤其是在卖方贷款没有还清，买家又需要贷款的情况下，房屋的交易手续十分复杂，比起普通的交易，需要绕一个大弯：卖家必须先拿出一大笔钱和银行先算清“旧账”。

　　由于卖方必须偿还抵押贷款，从银行赎出房产证之后才能进行交易过户，这样的交易时间会比产权房转让时间长，至少延长至1.5-2个月。此外，由于增加了交易环节以及需要接触的相关单位，此类交易必须十分谨慎，稍有疏忽，就可能引发纠纷。

　　目前，此类先付清按揭贷款的交易，在二手房交易中占据非常高的比例。合富置业的交易数据显示，贷款是沪上市民购买房屋的主要方式，目前，沪上有7成左右的二手房买卖，房源都有贷款需要偿还。

　　对此，沪上的普遍做法有三种：卖家自己筹集资金提前还贷；利用买家的首付款进行还贷；通过担保公司、经纪公司等先行“垫资”。

　　除了卖家自己筹集资金较为安全外，另外两种方法都具有一定风险。尤其是“垫资”这一做法，不但需要很高的费用，风险系数也很高，一旦遭遇了信誉不佳的公司，反而会给自己带来财务方面的风险。在2005年4月之前，当时“转按揭”业务还未被叫停，更多的买卖则是通过这一方式来进行的。

　　模式更新：资金监管打通“弯道”环节

　　卖家有按揭，买家需贷款，这种情况下必须先还贷再交易，买卖双方有时甚至不得不求助融资机构。交易中心资金监管系统的完善，这一“弯道”环节近日有望被打通。

　　在上海市交易中心日前推出的资金监管交易模式下，卖方还清贷款将不再是房产过户的必要条件，而是可以直接将正在按揭状态的房子进行买卖。据透露，在监管系统内，二手房买方银行可以对仍然处于抵押状态下的二手房进行抵押并且放出房款进入监管账户，等到资金监管账户中资金额度超过卖方剩余的贷款额和利息后，就能够直接过户交易，然后再由资金监管账户放款至卖方银行清还贷款。

　　这一资金监管的模式将大大改变上海二手房市场买卖的交易流程。尤其对于大多数卖方有抵押，买方要贷款的交易来说，多了一个快速交易的安全通道。

　　从程序上来看，二手房交易将卖家办理抵押注销、房屋产权转移、下家贷款登记三个步骤融合在了一起，交易环节有所简化。

　　从时间上来看，由于流程被简化，卖方正式进入交易前不需要先行还贷，交易的时间被大大缩短。原来一套按揭房的转让手续需要1.5-2个月的交易流程，在新的模式下1个月左右就能够完成。

　　安全性能是资金监管流程的最大优势。业内人士评价，新流程可以极大程度地降低交易风险。一方面资金监管账户独立，可以保证买卖中资金始终处于安全状态，不受外界人员的“干扰”。另一方面，卖家不需要为了先行还贷而筹集资金，也规避了融资过程中可能的风险。此外，如果在买家交付完房款后出现买卖破裂等情况，资金也仍然在结算公司的账户内，可以直接划转回买家，这在很大程度上保护了买家的资金安全。“结算公司具有一定的政府背景，是极其中立的第三方。”业内人士这样表示。

　　目前，交易中心资金监管的交易模式正处于试点阶段。参加的中介公司有21世纪不动产、汉宇地产、信义房产等；参加的银行有中国银行、工商银行、建设银行等。从交易中心来看，浦东新区的交易中心由于试点较早，目前流程颇为顺畅。

　　据业内知情人士透露，一些刚刚接到相关文件的区房地产交易中心目前正在研究如何在实际中具体操作，可能会考虑去浦东的交易中心取经。

　　市场猜想：可能触动楼市交易活跃

　　对于没有偿还完的贷款，不需要花费心思筹集资金，就能将房屋进行交易。就这点来看，资金监管中的贷抵押房屋直接交易和转按揭的方式有些类似。

　　2005年4月，转按揭因为方便了投资者炒房而被叫停，那么，现在新的交易模式是否会引发投资潮？对于这个问题，业内人士持否定态度。

　　相关人士认为，目前的楼市和2005年有很大区别。首先，大环境不同，目前的市民购房消费都十分理性，投资倾向并不明显。其次，经过了前两年的政策调控，目前炒房成本很高，不能与2005年同日而语，加之后市走向并不明朗，炒房失败的风险将很高。

　　当然，由于新的交易模式解决了房屋买卖中流程复杂、资金风险等问题，对于目前的楼市是一个利好消息。对于很多需要先卖房的改善型购房者来说，新的交易流程将减少很多麻烦，解决他们还贷过程中的后顾之忧，因此不排除新流程在沪上全面上线后，将会带动买卖成交量的情况。