房地产：6月成交总体下滑 “旺季不旺”

　　招商证券 贾祖国

　　全国住宅销售面积同比下降6.5%：1-5月份，全国房地产固定资产投资为10754.1亿元，同比增长34.0%；开工面积为4.3亿平米，同比增长19.8%；住宅在建面积为15.4亿平米，同比增长26.6%；住宅销售面积为1.8亿平米，同比下降6.5%，这一增速创下05年以来新低；住宅销售金额为6780.3亿元，同比下降0.4%；

　　成交“旺季不旺”：从6月份主要城市的成交来看，除北京和天津略有上涨外，其他均出现了显著的下降；从整个2季度的成交来看，全国重点城市的成交呈现出了“旺季不旺”的局面；从上半年的成交情况来看，重点城市的成交总体上出现了30%以上的下降；

　　重点公司动态：5月份，万科公司实现销售面积58.3万平米，销售金额53.4亿元，分别同比增长-5.5%和13.4%，万科5月份的销售业绩远低于100万平米和80亿元的市场预期。

我们预计公司“捐款门”和“辞职门”事件的影响会持续很长一段时期；5月份，保利地产销售面积为23.64万平，相应的销售金额为19.45亿元，分别同比增长62.6%和43.6%，分别环比增长-18.1%和-7.7%；预计6月份的销售金额会在40亿元左右；6月30日，招商地产的增发获得了证监会的通过，公司将增发4.5亿股，预计募集资金60-70亿元。按增发完成，公司17.2亿的股本计算，公司的RNAV为24.56元左右，08年至10年的EPS分别为1.07元、1.22元和1.47元；5月份，金地集团实现销售面积约7.74万平，销售金额6.64亿元，分别环比增长54.2%和32.0%；

　　“量是价的先行指标”：缩量的后果必然是价格的下降，这是因为：销售量落后预期，开发商为了加快回收资金，必然调低楼盘价格以加快销售；缩量也反映了消费者对房价的不认可，只有价格下降这些消费者才会购房；

　　投资建议：我们建议投资者关注招商地产、华发股份和金融街：随着房价的下降，这3家公司RNAV下降的较慢；目前这3家公司股价已经低于房价下跌30%时所对应的RNAV。