豪宅抬升房价深圳楼市难言回暖

　　一路调整的深圳楼市似乎迎来了“转机”:中国指数研究院发布的数据显示,6月份深圳房价为每平方米14574元,环比上涨30.79%。然而有关专家指出,这一“高水平”的数据主要是大户型和豪宅项目抬升所致,深圳普通住宅市场并未回暖,楼市只有结束观望状态,才能迎来“软着陆”。

　　普通住宅交易依然低迷

　　今年以来,曾经是房价涨幅榜冠军的深圳却一直在领跌全国。来自深圳市国土房管局的统计显示,今年前5个月深圳房价分别为每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。

　　到了6月,房价持续探底的情况,随着一批豪宅项目的入市得以改变。中指研究院的监测数据显示,6月份新增入市的别墅项目有东部华侨城的天麓、卓越维港以及莱蒙地产的水榭山,这几个项目在6月份总共成交了73套,成交面积达1.87万平方米。在豪宅项目的力挺下,6月份深圳整体房价达到每平方米14574元,环比上涨30.79%。

　　但如果将6月份新增别墅项目的成交量剔除的话,6月深圳的成交均价大致为每平方米11342元,相对于5月份每平方米11014元的价格水平,涨幅并不明显。从成交量上看,6月份深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.30万平方米,环比下降了38.61%和30.29%。

　　另一项数据也显示深圳普通住宅市场依然低迷。深圳市国土房管局公布第二季度深圳全市各区域普通住宅商品房交易平均价格显示,相对于今年第一季度,全市56个片区住宅成交均价普遍下降,仅有一处持平。

　　业内人士指出,由于该平均价格是深圳市住宅房屋拆迁补偿的依据,具有较大的可信度和参考价值。它明确告诉购房者,深圳全市普通住宅交易均价全部都在下降,但宝安、龙岗等非中心区下降的幅度要大一些,而福田和罗湖等中心区的楼价则要抗跌一些。

　　房价持续下跌不良贷款抬头

　　深圳房价持续下跌,已经给当地的金融机构带来了一定的影响。根据人民银行深圳中心支行发布的消息,今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末,深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元,比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%,比去年末上升了0.04个百分点。

　　据记者了解,深圳不良贷款出现抬头的主要原因,是由于房价不断下跌造成一些还未交付使用的物业变成负资产,有的购房者干脆选择主动断供。事实上,与去年10月每平方米17350元的历史高位相比,到今年5月,深圳房价已经下跌超过30%,这意味着很多购房者的三成首付化为乌有,其房产的现价不足以抵挡银行的贷款,选择断供也是情理之中的事情。

　　宝安区泰华阳光海和盐田区半山溪谷的业主告诉记者,他们中有不少人选择了主动断供。“我的房产都成了负资产,让银行把房子收去,我还亏得少一点。”一位张姓业主告诉记者说。泰华阳光海的一家按揭银行也向记者证实,确有业主断供。

　　与此同时,由于房价下跌,深圳的一些楼盘出现了旷日持久的维权事件。比如金地梅陇镇去年推出的二期项目的售价为每平方米15000元,而今年推出的三期项目售价仅为每平方米11000元,这引发了很多二期业主的不满,他们每逢周末都会到售楼部维权。

　　更让人担忧的是,如果成交持续低迷的状况得不到改变,就意味着楼市还要在阴跌不止中加剧观望气氛,而市场的观望又会减少成交,导致调整的继续。从这个意义上说,“成交量应该是楼市每次调整时最应该关注的事情。”世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松说。

　　重建信心让楼市“软着陆”

　　实际上,作为实际居住人口已经达到1400万的深圳而言,由于人多地少,人均购买力较强,住房的刚性需求一直很强,如果房价降到合适的价位,广大自住客户入市,必然推动成交放大、房价企稳。

　　据记者了解,很多购房者都不愿或不敢买房,主要是觉得现在房价还没有降到位。这主要是由于一些开发商的心态还处于去年的亢奋中,认为房地产的利润就应该是那个水平,不愿意降价,或者降起价来扭扭捏捏,采取打折、送装修等手段暗送秋波,就是不愿意明明白白地降价。

　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说,深圳楼市已持续低迷,当前必须尽快寻求解套之策,以防止长时间的冰封催生规模化负资产、空置率上升导致一些开发商资金链断裂,从而导致行业危机。

　　高海燕认为,适度降价是解封当前楼市的最好办法,以降价换得普通置业者入市,以降价换取交易量的回升。

　　此外,高海燕认为,建设保障性住房也是让楼市“软着陆”的办法。像深圳最近公布有6471户家庭通过审查,可以申购2007年度深圳6006套保障性住房,它既缓解了供求关系,又向社会传递出政府调控楼市的信号,表明在深圳暴涨的房价是不受欢迎的。

　　“当然,房价如果还没有涨起来的城市,最好是在防止房价暴涨方面多做点工作,没有大起,也就没有大落。这样社会的总体代价会更小。”高海燕说。

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　　二季度企业家信心回落地产界信心指数最低

　　与一季度企业家信心保持良好有所不同的是,今年二季度,中国企业家信心有所回落。

　　根据国家统计局昨日发布的全国企业景气调查结果显示,二季度的企业家信心指数为134.8,分别比一季度和上年同期回落了5.8和8.3点。

　　与之相关的是,由国家统计局前日发布的另一组数据显示,与去年同期相比,今年二季度我国企业景气指数有比较明显的回落。

　　调查显示,工业、建筑业、交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、房地产业、社会服务业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业企业家信心指数分别比一季度回落3.4、11.4、6.7、8.2、12.7、16.4、3.0和13.0点。

　　其中,国有企业、集体企业、股份合作企业、有限责任公司、股份有限公司、外商及港澳台商投资企业的企业家信心指数分别比上季度回落6.4、1.1、5.1、4.7、5.2和8.2点。

　　在专业人士看来,企业家信心指数有所回落与企业景气指数的高位回落,都是对当前经济运行的一种反映???从行业来看,房地产业企业家的信心指数最低,为118.4；采矿业企业家信心指数最高,为169.0；信息传输计算机服务和软件业及批发和零售业排在其后,分别为159.0和139.0。

　　从所有制来看,今年二季度,股份有限公司的企业家信心指数最高,为140.8；外商及港澳台商投资企业的企业家信心指数为139.5,紧随其后。集体企业的企业家信心指数最低,为118.0。

　　未来6个月广州楼市难有大起色

　　近期内地房地产市场的调整,加上股市的持续波动,地产股遭遇到空前的抛售压力。对于房市及地产股的未来走势,新鸿基广东项目总监梁玄狄坦言,目前广州的楼价依然很高。新鸿基地产代理有限公司执行董事周国贤认为,未来6个月之内广州房地产市场难有很大的起色,房价至少要等到2009年初才能恢复正常水平。周国贤表示,在目前的通胀状况之下,适当的紧缩政策是十分有必要的,而受到调控的影响,地产股短线同样不甚看好,而长线则问题不大。

　　同样的观点也被投资大师罗杰斯所赞同,日前其在上海表示,对中国房地产市场持悲观态度。高华近日的一份报告也指出,楼市下半年或面临更加严峻的环境。大摩、李嘉诚也已经开始出售自己的一些物业。

　　与对楼市低调预期相左的是,新鸿基地产在广州花都的房地产开拓却表现出了积极的姿态。除了上半年对媒体公布的花都“玖珑湖”项目之外,新鸿基地产在广州花都三东大道项目抢先面市。据介绍,新鸿基做地产项目一直不是单一考量项目的前景,而是更多关注项目所在区域的发展前景。花都作为广州的后花园,未来的城市配套、交通规划都是值得期待的,新鸿基相当看好花都的区域价值,看好花都房地产市场。