如何避免中国“万城一形”

　　不同城市的个性及特色几乎一夜之间消失，如此持续下去，必将导致中国文化在某一时间段的撕裂或中断。土地产权制度的缺陷是诱导并促使了城市及住宅规划设计建设简单化、粗糙化的重要因素

　　文/文宗瑜

　　当中国城市房价越来越高、越来越多的中国人买不起房子的时候，中国的大小城市变得越来越相似，城市规划、城市建设、城市写字楼、城市住宅几乎“万城一形”，不同城市的个性及特色几乎一夜之间都消失了，城市及住宅的规划设计建设趋同尤其是复制式的趋同，正在扼杀并毁灭中国的传统文明及文化。

　　当越来越多的城市建筑及住宅业主无法取得土地所有权时，就没有力量去抑制政府及房地产商的短期行为。因此，应该有条件让城市居民取得商品住宅的土地所有权。城市居民有条件取得商品住宅的土地所有权，可以使城市规划设计建设出精品建筑，推动并强化文化的传承。

　　其一，在城市商品住宅土地所有权归居民的条件下，城市级差地租的升值幅度取决于城市规划设计的合理性及人性化。城市土地所有权全部归政府所有，刺激了政府一次性获取土地超额收益的冲动，通过行政力量操控及与地产商联手运作，不断拉高地价，推升级差地租。但是，当把商品住宅土地所有权转让给城市居民后，政府一次性获取土地超额收益的冲动就会受到抑制，政府会着眼于长远，通过城市规划设计的合理性及人性化，从而保证级差地租不断升值，使政府获取稳定增长的房产税（物业税）。

　　其二，在城市商品住宅土地所有权归居民的条件下，住宅的升值取决于建筑设计的艺术性及独有性。当城市商品住宅只有土地的有限使用权时，城市居民对住宅的投资往往不在乎住宅的品质，而关心住宅是否能够短期快速升值，以便转让出手获得超额收益。但是，当居民可以有条件（如15年或25年以上连续居住）取得住宅的土地所有权时，居民会更关注住宅的品质，更关注所投资的住宅15年或25年甚至50年以后的质量及宜居性，否则投资就难以获得增值收益。因此居民对房子的设计及建筑更挑剔，地产商设计建设粗糙的房子就卖不出去，从而抑制一部分人基于投机的购房冲动。

　　其三，有限的土地使用权，无论是40年或50年，还是70年，决定了城市建筑、城市住宅设计师，不可能会设计100年或200年甚至500年仍存在的精品；同时也决定了地产商只要保证住宅70年或80年不倒就可以，甚至没有道德良心的地产商在住宅建筑中，通过偷工减料，只要维持住宅20或30年不倒即可。只有当城市住宅土地使用权归居民所有时，才能产生促使设计师精心设计出精品的外在力量，这种力量不再是行政力量，而是市场力量和资本力量，只有不断设计并建设出百年甚至几百年不倒的经典建筑时，城市才能承担起传承文化的职责。

　　城市商品住宅土地所有权归居民应该有一定限制条件，主要是考虑对住宅投资投机性的限制。具体而言，居民购买商品住宅，应该连续住满15年或25年才可以取得宅基地所有权，而且在取得宅基地所有权5年后才可以进入土地房屋产权市场进行交易。城市宅基地所有权有条件获取，不仅可以防止住宅投资的投机性，而且可以推动住宅品质的升级。

　　（作者：财政部财科所研究员、博士生导师）