灾后住房建设要采用多样化思路

　　灾后重建，政府首先应主要采用砖头补贴的形式鼓励新建住房的供给，以缓解住房严重短缺的局面。并且，应允许部分商品化住宅建设，以满足多样化需求

　　文/刘琳

　　据权威部门发布的统计，截至5月20日，汶川地震已经导致超过3000万平方米的建筑物倒塌、1.2亿平方米的房屋受损，540多万人无家可归。

加上之后余震继续毁损房屋和次生灾害等带来的转移人口的增加，这个数字可能还有不小的上升，如何解决灾民住房是一个非常严峻的现实问题。本文认为，灾民的临时过渡住房要由政府出资解决，但其永久性住房的实现只能是在政府一定帮助下，依靠灾民自身来实现。

　　根据已有的国际经验，灾后居民住房的解决应该遵循“多样化模式”的原则，即多样化建房资金来源、多样化住宅产品、多样化建房模式，砖头补贴和人头补贴相结合，租售方式相结合。理由如下：

　　第一，即使是由于受灾而无家可归的灾民，其住房需求也是多样化的需求。灾民虽然损失了住房，但由于银行存款、股票、其他投资等财产性收入均有一定的保存。居民之间经济实力的不对等，会导致对住房需求的区分，因此住房重建的时候应该充分考虑不同需求因素，实行多样化产品供给以满足不同层次的需求。

　　第二，这次地震受灾地区多为乡镇，由于受灾状况不同，灾前住房状况也不同，所以，灾后城市、镇、乡村的住房重建应该采取不同的模式组合，而不同模式组合的选择应该建立在对受灾人口、住房、家庭财产及收入等资料的调查基础上。

　　第三，灾区重建所需资金庞大，即使政府投资包含了中央政府、灾区地方政府、对口援建省政府的投入，但根据国际经验来看还是远远不能满足实际需要。按照国际经验，灾后重建中住宅资金投入大约占总投入的50%-60%，是灾后重建中最大的一笔单项资金投入。政府资金主要用于过渡安置房建设、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域，受灾居民的永久性住房投资显然需要大力增加多渠道融资。因此，必须鼓励民间资源介入，与政府合作，不仅可以减轻政府压力，还可以满足各种个性化住房需求。

　　纵观世界各国，无论是灾后还是战后在住房极度短缺的时候，政府除出资建设住房外，还制定各种优惠政策鼓励民间投资来扩大住房供给，包括提供低利率长期贷款以补贴那些通过正常信贷市场很难获得融资的住房建设、通过补贴协助购房者置业等措施来扩大住房供给，实行租售并举以满足不同层次的住房需求。

　　本文认为，灾后重建，政府首先应主要采用砖头补贴的形式鼓励新建住房的供给，以缓解住房严重短缺的局面。并且，应允许部分商品化住宅建设，以满足多样化需求。同时，政府应鼓励居民购房置业，对购买商品房的灾民在贷款期限和利率、税率方面给予优惠。对于灾前拥有住房私产的居民，应以适当的价格补偿其原有住房的土地使用权。

　　本文建议，灾后住房重建体系，应该包括政府提供的公共住房、民间投资建设的重建住房、民间投资建设的商品住房。各种住房的供给模式分别如下：

　　政府提供的公共住房：由政府出资建设，低价出租给经济困难或确实无经济能力的孤残等受灾群众，户型标准应以现有的廉租房标准为准。

　　民间投资建设的重建住房：由地方政府无偿供地，民间投资建设，政府给予一定的贷款利率优惠和税收减免，对于用于出租的重建住房甚至可以考虑长期开发贷款。重建住房有租赁和销售两种形式，租金和售价均不能超过政府定价。用于销售的住房管理参考现有的经济适用房政策。供给人群以灾前无房产的灾民、中等收入水平以下的灾民为主。

　　民间投资建设的商品住宅：企业通过招拍挂获得土地，市场化运作。政府对购买商品房的灾民提供贷款首付、利率和税费方面的优惠措施。

　　（作者：国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任）