楼面地价首次下跌 北京楼市现“退潮”端倪

　　2008年上半年的北京楼市在多空双方的角力中，一度量缩价升，迟疑徘徊。而当房地产开发商寄予厚望的“红五月”化为泡影后，曾被认为是中国最坚挺的北京楼市开始显现出降价的端倪。

　　从“空涨”到全面退潮

　　如果对今年5月之前北京房地产市场出现的低迷和交易不振，开发商尚能以“市场处于销售淡季”的理由寻得心理平衡，那么，5月份发生的一切，让一切幻想化为乌有。

　　北京市房地产交易网数据显示，5月份北京市住宅签约6698套，日均216套，与2007年同期住宅签约为9581套，日均309套的成交量相比，同比成交量下降30%左右。今年5月，成交量突破300套的仅有4天，而在2007年的5月，则有20天的成交量都在300套以上。

　　数据显示，6月份北京市期房和现房的网上签约环比出现小幅上涨。6月期房签约9356套，其中住宅7606套，住宅环比上涨13.56%。现房网上签约共计2283套，其中住宅签约共计1268套，环比上涨8.2%。

　　分析人士认为，6月份大量新盘低价入市和部分老项目打折幅度较大，在一定程度上导致6月份的交易量有所抬头，但成交价却出现明显下降。

　　综合上半年整体情况看，上半年签约量比去年同期则下降了24404套，下降幅度达到38%。

　　熟悉北京楼市行情的人都能读懂一个暗淡的“红五月”所释放出的信息。从近几年的市场经验来看，每年的5月，是北京楼市全面回暖，甚至开始出现井喷行情的重要节点。如果5月份的火爆行情未能出现，基本上可以确定热潮消退的格局。

　　事实上，北京楼市大面积降价打折促销已经拉开帷幕。公园1872项目虽然每平方米标价2.5万元，但从5月起，一次性付款可享受9.2折，首付60%以上为9.5折，老客户或者招商银行白金卡、金葵花卡客户可在此基础上再打9.9折。

　　东三环乐成豪丽公寓均价已从每平方米2.6万元调整为2.3万元。东亚三环中心推出“买房送车”活动，买一居送8万到11万元车款，买两居送8万至15万元车款。金地?格林小镇6期推出部分特价房，起价为每平方米7600元，均价在每平方米8000元，而原来的售价为每平方米9500元。

　　楼市步入下行通道

　　最近出现的一些市场信号，也预示着北京的楼市已经步入下行通道。

　　7月初，北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%。

　　今年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面积为676.5万平方米，比去年同期土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%。其中，住宅及含住宅项目用地为34宗，成交面积为552万平方米，同比分别增长88.9%和91.7%。今年上半年，北京市土地成交总金额为324.2亿元。折算后，上半年楼面地价均价为每平方米3541元，比去年的每平方米3799元下跌7%。

　　面对2005年以来楼面地价的首次下跌，分析人士认为，“面粉”降价，“面包”售价也会跟着下调。楼面地价的回落必然带动商品房价格下挫。

　　大量楼盘大范围打折降价也不可避免地引发了退房潮。

　　据有关媒体统计，今年1月至4月，北京房地产市场新房销售月平均撤销次数在1000次左右。而这一阶段，北京市商品住宅销售量为15217套，月均销售3800套。照此计算，退房率高达20%左右。

　　一位签约后没几天又把房子退了的购房者告诉记者：“明显感觉到，市场的不确定性大大增加。与其手中握着房子看它贬值，还不如退房求一个心安。”

　　北京楼市的严冬还未到来？

　　对于北京楼市下半年的表现，大多数业内人士并不看好。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前的局面正处于楼市有价无市的房地产滞涨初期。交易量萎缩，随之带来的就是购房者持币观望与开发商融资困难，部分开发商将会因资金链断裂而面临困境。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示，下半年北京房价仍会下探，成交量继续萎缩。他认为，今年下半年楼市的惨淡局面至少持续到年底，甚至会延续到明年。

　　也有专业人士认为，虽然三季度北京楼市肯定还是不乐观的，但四季度，也许楼市会转暖。因为经过大半年的调整，四季度房价可能会降到谷底，而北京的需求刚性较大，房价降到购买力能够承受的水平时，购买力会被激发出来。