发行公司债难解房企融资之困

　　　最近，中国证监会陆续批准了一批房地产企业发行公司债，如万科的59亿元、保利地产的43亿元、中粮地产的12亿元、新湖中宝的14亿元以及北辰实业的17亿元。在房地产企业求助银行无门、上市融资无望、变卖项目又舍不得的困境下，公司债无疑为这些“求资若渴”、陷于资金困境中的房地产开发商带来了希望。

　　然而，国家放行公司债并不意味着对房地产企业融资紧缩政策有了松动，房企融资之困并没有得到根本解除。

　　首先，公司债的发行有较高的门槛。虽然证监会发布的《公司债券发行试点办法》已经降低了融资门槛，不强制要求企业进行银行担保，但对于房地产企业而言，现在的市场形势下，发债申请获得证监会通过还是相当困难。

　　对于发债主体的资格，证监会更加倾向于大型、国有的房地产企业。这从目前成功发行企业债的名单中就可以明显看出来。作为市场的监管者，其职能是降低资本市场的风险，防止恶意圈钱。所以，往往资金实力较强的企业，如万科、保利、北辰等这些具有国有背景的大型房企能够获得发债的资格。而一些急需资金救命、实力较小的房地产企业恰恰很难得到发行资格。

　　其次，公司债的融资成本依然较高。在无担保的条件下，公司债的投资主体主要是债券型基金、部分股票型基金、QFII和个人投资者。无银行担保的企业债，其风险主要来自于发债企业本身的经营风险和偿付风险。经营业绩好的企业，债券自然会受到追捧，风险小、相应的融资成本较低，反之则成本较高。如即将发行的保利地产企业债，其票面利率的询价区间为6.5%～7%，而7月2日发行的新湖中宝票面利率则达到了9%。无银行担保情况下，大型房地产企业还能以高于一年期银行利率50%的到期利率发行债券。而规模较小或资质较差的企业，且不说能不能通过证监会的审核，即使审核通过，发行成本也会大大提高，很可能超过银行贷款的成本。

　　再次，公司债融资规模有限。从证监会已经审核通过的几家房地产企业的发债规模看，最高是万科的59亿元，其余的则都在二三十亿元的水平，少的只有12亿元。这样的融资规模对动辄几亿、几十亿元的房地产项目运作而言，根本不解渴。目前能够发债的房地产企业，其目的更多是通过发债补充流动资金，改善资本结构。那些急需资金救命的房企，如恒大地产，却没有获得发行企业债的资格。不是恒大地产看不上债券融资，而是对恒大而言过程太长，即使融个十几亿元的资金恐怕也不解决问题。因此，恒大只能拼命通过国际投行去寻找战略投资者，以求“断臂生存”。

　　总体来看，目前确实到了房地产企业生死存亡的关键时刻。如果国家不改变当前的土地、金融双“紧”政策，那么房地产企业无疑会经受一次“大地震”。但对于房地产企业个体而言，每个企业的“体质”是不同的，在可能发生的地震中，肯定有“猪坚强”式的企业，虽然会损失一些，但却能够生存下来。更多的中小企业则会经历残酷的市场淘汰过程。

　　所以，从这个角度看，目前房地产市场上发行企业债只是少数大型企业的特权，数以万计的中小房地产企业根本不可能通过发行公司债来获得公司迫切需要的资金。在银行贷款依然非常紧的情况下，他们最现实的生存方案只能是通过稀释股权的方式吸引私募投资，或者寻求民间借贷，再者就是寻找合作伙伴共同开发既有项目。虽然这几种方式都显得有些惨烈，但总比消极等待强一些。

　　（作者为上海易居房地产研究院研究员）