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房地产拐点后生存危机?开发商齐声呼救

   编者按          

  7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛上,开发商自比“猪坚强”,并纷纷在今年首度公开呼吁政府救市。

此后,围绕政府是否应该救市,业内人士与开发商打起了一场“口水仗”。

  与股市不同的是,这次热切盼望救市的不是小散户,而是开发商甚至是某些地方政府机构的研究人员。去年楼市狂飙时,尽管连开发商自己都说“房价涨得我们都不好意思”,但却没见到有人提示房价上涨过快对宏观经济带来哪些潜在风险。今年楼市持续调整,各地交易量萎靡不振,却有开发商马上跳出来希望政策松动。这一次,除了大谈特谈房价下跌会给经济造成的危害之外,大洋彼岸的次贷危机也成为他们的一个“理由”。

  实际上,救,还是不救?这不是一个问题,而是更接近于一个伪命题。

  宏观调控无疑是房地产界的一次大地震。这次的地震持续时间长,强度大且余震不断。关于开发商是否应该被救,是自救还是他救,是政策救市还是市场自行疏导的争论日益激烈

  “我们要做‘猪坚强’!”在日前举行的2008年中国房地产高峰论坛上,这个口号被越传越响亮。

  既然开发商自比“猪坚强”,那么宏观调控无疑是房地产界的一次大地震。这次的地震持续时间长,强度大且余震不断。关于开发商是否应该被救,是自救还是他救,是政策救市还是市场自行疏导的争论日益激烈。

  据《第一财经日报》了解,很多开发商已经做好了被“饿瘦”的准备,但仍在坚持等待政策救市。

  “拐了”的地产

  今日,已经是SOHO中国董事长潘石屹提出“百日剧变”论后的第111天。潘石屹表示,尽管剧变并没有以其预计的“收购、兼并和与别人寻求合作的方式”表现出来,但却以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来了。

  当然潘石屹没有提到一个更加普遍的“拐点现象”,那就是商品住宅交易量的大幅度萎缩。综合北京、上海、深圳、广州等一线城市的数据,各地尽管在商品住宅的价格方面表现不同,或有僵持、或有波动、或有下跌,但总体而言交易量都在急剧萎缩。

  而万通地产董事局主席冯仑也承认房地产“真的拐了”,这个“拐”主要发生在人均GDP 8000美元以上的发达城市的商品住宅市场。与此同时,房地产开发的“另一条腿”商业地产则表现得更加强健。

  实际上,对于开发商来说,交易量的下降、房价下跌只是他们遇到的拐点之一。由于银根从紧政策,银行等金融机构对开发商的态度发生了很大的变化,这才是更令他们苦恼的拐点。

  金融政策的转折首先反映在开发资金方面。和以往不同,房地产企业不再成为银行优先放贷的座上宾。据记者了解,目前开发商获得银行贷款的利率往往高达30%,但是即便愿意承担高利率,银行也未必发放贷款。在这种情况下,外资一度成为房地产企业解决资金问题的重要渠道,然而限外政策出台后,少数可以到达房地产企业的外资更抬高了自己的身价。业内人士透露,目前不少外资基金都提出了三年回报率要达到100%的苛刻条件。

  与此同时,房地产企业对接资本市场的难度也在加大,自去年年底至今,仅有河南建业、鑫苑房地产、滨江地产、西安新兴房地产等少数几家企业成功上市,且上市融资规模都大不如从前。

  金融政策转折更为明显的还在个人按揭贷款方面,尽管个人按揭贷款一直是银行最为优质的贷款品种,是各家争夺的对象,但去年颁布的二套房政策将个人按揭贷款的审批、首付比例和贷款利率的门槛都有所提高,很大程度上造成了消费者观望情绪,打击了升级置业、投资的积极性。

  该不该救市?

  当面临自上而下的拐点现象时,开发商心态各异。冯仑用比喻的方式将目前开发商的心态分为三种,一种是大型国有企业的“谭千秋”心态,无论市场如何,都要岿然不动保护市场,一种则是小开发商的“范跑跑”心态,一旦风向改变,立刻抽身而退。第三种心态在房地产高峰论坛中获得普遍认同,那就是“猪坚强”心态,即使从“三百斤瘦到一百斤”,也要等人来救。

  开发商等的是什么人?当然是政府和政策。那么,开发商到底应不应该救?

  综合各家愿做“猪坚强”的开发商的意见,房地产行业是国民经济的支柱产业,牵扯到地方政府的财政收入,关系金融机构的金融安全,同时也关系老百姓的财产保值,政府不愿意房地产市场发展过快,但也不能让其下行过快。“和养猪一样,房地产也需要3~5年的周期,如果老母猪死了,谁来生小猪崽?”华远地产董事长任志强也打了一个比喻。

  和开发商的众口一词不同,经济学家目前已经形成了两个派别。有以赵晓为代表的主救派,也有以易宪容为代表的不救派。

  赵晓认为,房地产和股票是民众投资的主要两种产品,在中国经济的基本面没有改变的情况下,股市已经下跌了60%,这个时候如果楼市也进入快速下跌通道,那么无论是海外市场还是普通民众,都会对中国经济丧失信心。

  另外,政府工作报告中关于防止经济过快下滑的信息也给了赵晓信心,他认为基于目前的市场情况,政府在积累了宏观调控经验的同时,将更加灵活地把握时机和政策。

  赵晓的言论发出之后,很多网民将其看做开发商的代言人。

  而一直唱衰房价的易宪容长期以来被当做“民意领袖”,日前,易宪容发表言论称“房地产不可救、不需救、也不能救”。他认为,目前房地产市场并非有多少危机,它仅是一些为了维护房地产暴利模式的人,与满足大多数人支付能力的住房模式之间的冲突。

  

(责任编辑:佟菲)

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