深圳版房地产救市报告：减免交易契税 放松政策

　　“楼市低迷，是全国的普遍现象。但是，深圳的情况因其特殊性，应算是少数。”龙斌并不奇怪深圳近期的楼市数据一片惨淡。

　　“房地产救市，是业界很多人的想法，但由官方来表达还不多。”10日下午，满堂红地产研究部总监龙斌说。

　　7月9日，深圳国土资源和房屋管理局，发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》（下文简称《报告》）。

　　《报告》直言，在持续下跌的房价水平已经跌落到一年前，萎缩的交易量退回10年前的情况下，为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。

　　这份《报告》统计的结果显示，上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。

　　深圳市房地产研究中心分析师王锋对记者表示：“目前，深圳的房价还在调整的过程之中。”这意味着，已经引起区域业界、金融界忧虑的“负资产”的苗头还要继续生长。

　　“可能比10年前还要惨”

　　在9日公布的《报告》中，数据显示“按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，这仅相当于1997年、1998年。”

　　“辛辛苦苦十多年，转眼回到十年前。”有原创辉地产中介的业内人士笑谈。他给记者分析，这个350万平方米的数据，是深圳市房地产研究中心用当前，今年前六个月的数据推测出来的，前半年的销售面积是170.41万平方米。

　　他强调，“关键是，现在深圳市的房地产市场是下行通道，丝毫看不到现在已经止跌回稳。如果保持前半年这个下跌的趋势，后半年肯定达不到另一个170万。全年的数据可能比10年前的还要惨。”

　　作为报告的撰写人之一，王锋分析在目前已经出现深度调整的情况下，未来的深圳房地产市场面临良好的发展机遇。但他不忘补充，“深圳的房价还处在继续调整的过程之中”。

　　没有外力来扭转这种颓势，希望习惯性落脚于“政府救市”上。

　　《报告》在分析惨淡的数据之后，明确建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

　　另外，《报告》也提及“针对房地产方面主要是对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，应给予进一步优惠的贷款政策以激发潜在市场需求，以及给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。”

　　但也有专家相信市场的“自愈”能力。

　　“下半年深圳的商品房在价格上会有调整，但下降幅度有限，均价破万的可能性不大。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕分析，“有的人认为后面推出的楼盘降价幅度会更高，实际上有不少开发商已经降价很多，有些可能已经降到位。”

　　建议“适度放松货币政策”

　　“仔细注意这份《报告》中，关于‘救市建议’的措辞。”深圳市某商业银行房贷部负责人给记者分析。

　　《报告》中在谏言救市的部分，写明“建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费”。

　　该负责人指出，2007年国家调控房地产的措施开始在今年显露效果，而出台救市政策就不得不选择恰当的理由。银行的负资产还没有大量的出现，金融风险可控的情况下，“救市”就不能放在房地产市场上，而不得不放在更大的“市场背景”中去谈。

　　龙斌认为，“深圳房价在全国有特殊性。2006年底和2007年，少数人的投机很厉害。现在房价高是因为没人接盘。”

　　对前期市场的矫正的过程，龙表达了个人看法，“一方面是减免交易契税、活跃市场。二手市场很容易因此而被激活。另外一方面，深圳市场有特殊性。其实，即使减免契税，深圳这个区域市场还是会继续调整的。”

　　上述房贷负责人分析，购买住房不足5年转手交易的，卖房时按所得收入全额征收5%的营业税。在目前深圳房价跌幅20%的情况下，减免5个点还是可观的。但再跌下去，可能收效就甚微了。

　　“5%的营业税可以看作一个交易壁垒，在救市政策的可选择范围里，这个交易税减免是直接有效的。”他告诉本报记者。

　　本报获悉，针对深圳房地产市场上已经出现的一定程度上的“负资产”现象，银行方面已经开始调研加大对“危险放贷”紧盯。这部分放贷集中在去年年中的6个月。

　　但是，目前，深圳房价深跌之后，风险释放。新增的放贷被银行方面认为是“优质贷款”。“各个银行又都开始加大房贷的放贷力度。”该负责人向记者直言，“如果这个时候，房贷放松，很容易得到银行方面的响应”。

　　9日公布的《报告》还提及，避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求;二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。

　　《报告》建议：一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。