蚕食牛市盛宴 部分地产股业绩大增

　　尽管市道低迷，但一些地产上市公司上半年依旧业绩大增。

　　绿景地产(000502.SZ)、张江高科(600895.SH)、滨江房产(002244.SZ)、保利地产(600048.SH)、苏宁环球(000718.SZ)、京能置业(600791.SH)等公司都发布了业绩预增的公告。

　　地产牛市盛宴依然在延续？

　　业绩普遍增加

　　业绩增幅最大的当属绿景地产和苏宁环球。其中绿景地产发布中期业绩预告称，预计公司今年1-6月可实现净利润与上年同期相比增长900%-1000%。

　　绿景地产董秘王斌曾对外表示，业绩上涨的原因主要是公司销售收入增加，预计公司今年1-6月销售收入比上年同期增长约18%，且销售项目毛利率较高；其次，上年同期计提了减值准备1184万元，导致上年同期净利润减少。

　　而苏宁环球公告预计上半年可实现净利润与上年同期相比增长600%-800%。苏宁环球对其上半年业绩剧增有两方面解释：其一，2008年5月28日，南京浦东房地产开发有限公司84%股权注入了上市公司，致使上市公司业绩出现大幅度增长；其二，公司报告期完成的房地产开发项目经确认销售收入的面积和平均销售价格均有较大增长。

　　保利地产也于7月9日公布了2008年上半年的销售数据。上半年保利地产实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42％；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53％。公司2008年上半年净利润同比增长220%-270%。

　　保利地产负责人表示，今年上半年，在楼市比较严峻的情况下，公司在销售和项目拓展等各项指标都继续保持快速增长的势头，结算收入增加是净利润大幅增长的主要原因。

　　此外，张江高科、天宝基建、滨江房产公司也预计上半年业绩预增。

　　光大证券分析师赵强在接受本报记者采访时表示，地产公司普遍的业绩预增主要是因为地产公司竣工结算通常落后于预售，而今年上半年的业绩大多来自于去年销售的结算。

　　国信证券分析师方焱也表达了相似的看法，他认为去年三季度形成的销售高峰是今年上半年上市公司业绩增长的重要来源。

　　2009年最艰难

　　今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。

　　然而方焱认为，上市公司的表现是优于普通公司的，“每次调控都让龙头地产公司占领更多的市场，显露更多的优势。”

　　尽管万科A（000002.SZ）的销售业绩自4月份以来，增速放缓趋势加剧。但是数据统计，今年上半年，万科累计销售面积265.8万平方米、销售金额241.3亿元，分别比2007年同期增长15%和38.1%。“这与万科提早采取降价策略有关。”方焱说。

　　联合证券分析师鱼晋华也对本报记者表示，龙头公司对市场把握更加准确，销售策略更加灵活，更有品牌优势，今年也将是行业加速分化的一年。

　　虽然从业绩来看，地产上市公司并没有想象中难过，大部分公司的资金状况却依然未能缓解。

　　“现金流问题是比利润问题提前反应的，而报告期利润增幅也比销售增幅快。上市公司将收回来的现金又马上用于其它周转。”赵强说。

　　申银万国的报告中指出，房地产公司各项资金来源中，国内贷款和自筹资金比例提高，外资和其他资金增幅锐降；表明限外令对外资进入的抑制效果显现，而其他资金来源如信托、IPO和再融资等等筹资方式增幅下降也相当快。

　　最大程度上影响上市公司现金流的是销售。“销售很难看到回暖的迹象，除非下半年有大的政策方面的变化。”鱼晋华说。鱼指出由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，已经开始呼吁政策给予支持。

　　据了解，报告中建议“减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收”，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

　　此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持，“应给予进一步优惠的贷款政策”以激发潜在市场需求，以及“给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模”。

　　赵强预计，如果销售情况继续没有好转，上市公司将会在下半年放缓施工进度，推迟开盘。而这种趋势在上半年就开始有所显现。前5个月土地购置面积增长13.7%，开发面积仅增长4.3%。从变化最敏感的住宅新开工面积可以发现，4月份开始，全国新开工面积增幅快速下降，从最高点2月份的24.9%降至5月份的18.7%。

　　申银万国的报告也指出，如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在今年四季度到明年年初。

　　赵强认为，由于2007年销售状况良好，多数地产公司在2008年业绩依然有保证。

　　对于上市地产公司来说，最艰难的或许不是2008年，而是即将到来的2009年。