上半年津二手房市场低迷 次新小户型成交占五成

　　受第二套房贷款政策及商品房“拐点”双重影响，今年上半年二手房市场交易量继去年四季度开始下跌后出现大幅萎缩态势。

　　据我爱我家市场研究中心数据统计及天津顺驰不动产等专业机构人士分析，上半年本市二手房总交易量为18277套，同比去年上半年下降了31.8%；环比去年下半年下降了45.4%，接近五成，可见成交量萎缩速度之快。

　　从月成交量情况看，上半年二手房月均成交3046套。1月成交3342套；2月受节日影响，成交不到1000套；3月成交4378套；4月成交3319套；5月成交3347套；6月成交2907套。6月份交易量出现较大降幅。

　　在价格方面，上半年二手房交易价格依然小幅上涨，全市成交均价为5261元/平方米，同比去年上半年增幅为26.6%，环比去年下半年上涨11.7%。

　　从月成交价格看，1月成交价格5250元/平方米，2月均价小幅上涨，3月均价为5268元／平方米，4月为5126元/平方米，5月为5154.07元/平方米，6月为5310元/平方米。价格波动幅度较小。

　　天津顺驰不动产总经理孟令文等专业人士认为，上半年二季度市场交易量快速下降的趋势很明显，因为统计数据的滞后性，实际上从5月份起，二手房门店交易量已显示出加速下降的趋势，而交易量的持续低迷必然会反映到房价波动上，就像股市一样，长期量跌必然酝酿价格较大幅度的变化。在价格方面，由于二手房房源不像商品房那样集中，二手房业主对市场的看法差异较大，很难在成交价格上相互妥协，因此反映到成交价格上就没有商品房市场那样明显下降。同时，由于目前市场成交的房屋多数是新建次新商品房，而且价格低廉的公产房已无新供给，这也是二手房均价仍然较高的原因之一。

　　5?10年次新小户型最受欢迎

　　据我爱我家及顺驰不动产专业机构人士介绍，上半年本市二手房交易价格比重中，5?10年次新小户型成交量比例最大。上半年，60平方米以下的小户型房源成为市场交易主力军，达51%，比去年同期上涨了5.1%，60-90平方米区间房源交易比重为29.7%,同比回落了1.6%。二居室成交比重依旧领先于其他户型区间，成交比重为56.6%，同比增加1.2%，此外，一居室和三居室房源较去年同期出现微幅回落。随着房价的居高不下，面积适中、功能适当的二居小户型已成为市场主流，为更多置业型购房者所青睐。

　　上半年天津市二手房交易价格比重中，50万以内的低总价房屋仍占总体成交的57.6%。由于近两年房价涨幅较快，总价30万元以内房源总量明显减少，成交占比呈明显下降趋势。

　　从各区域来看，上半年，滨海新区的交易比例大幅增加，占全市的27.2%，相比去年同期增加了8.3个百分点，而中心城区、环城四区和郊县五区所占比例均有不同程度的缩减，但是环城四区中的一些近5年左右的次新房客户登记量增多，说明这些区域蕴藏着新交易潜力。而梅江等区域的大户型二手房价格已接近新建商品房，同时卖家惜售情绪很浓，因此交易量明显减小。

　　孟令文等专业人士认为，5?10年次新小户型的成交比例占五成以上，反映出目前以刚性需求为主的市场特征。商品房价格持续走高，使很多婚房及外地人员住房需求从去年起已转向二手房市场，生活配套成熟的小户型二手房自然成为这些家庭的首选。

　　售转租现象突出　1500元以下出租房供不应求

　　与萎靡的二手房销售相比，房屋租赁市场日益红火。上半年租赁市场交易显著增长，幅度超过50%。

　　在二手房市场调整的背景下，二手房“售转租”现象更为普遍。业内人士分析指出，从卖房人角度说，伴随近年来国家针对房地产市场的宏观调控，投资及投机行为被有效抑制，“营业税”及“个税”令二手房交易成本大幅提高，加息及房价涨幅趋缓，使得房屋持有成本有所提高。部分业主将第二套房由售转租，一方面对市场持续观望，另一方面，降低住房贷款压力。对需求方而言，近年来天津市外来人口总量及其占总人口比例持续加大，租赁市场需求旺盛。

　　目前本市租赁市场主力成交为地处市内六区月租金在1000-2000元左右的一居及两居室，租金1500元以下最受欢迎。租房者在选择租赁房时，首先考虑的是交通及周边生活配套的便利性。

　　在价格方面，租赁房屋在春节后有所上涨，但是目前已趋于稳定。但是高端租赁市场，特别是没有地段优势的大户型房源租赁处于“有价无市”的状况。