上海楼市调整有度：警惕热钱伺机抬高房价

　　本报记者 田新杰

　　“坚挺”了上半年的上海楼市，一进入下半年突然“泄了气”。

　　本周在上海召开的“十三届亚洲房地产年会及国际研讨会”上，各方力量论调迥异：本土人士纷纷表示中短期内楼市“危机”，开发商下半年“生死时刻”，而老外则依旧唱着“长期看好中国楼市”的调调，外资机构代表则表示将继续投资中国楼市。

　　不过，本报记者注意到，已经有外籍专业人士表示“需要注意投资中国房地产的风险”，老外的“高调调”公开出现分化。美国知名房地产学者JohnQuigley提醒，中国以及其他亚洲新兴市场在房贷创新方面一定要吸取美国次贷教训。

　　7月，突然成为上海楼市的转折点。

　　深度调整的开始

　　据上海佑威房地产研究中心数据，“7月上半月，一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。平均成交价格从6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。其中，7月第二周（7日－13日）商品住宅的成交量大幅下滑21%，平均成交价格下滑10%。”

　　这是上海楼市在进入7月之后，交出的第一份有些令人意外的“成绩单”，上半年大部分时间里“上海楼市于国内其他核心城市外独自坚挺”的风光似乎在眨眼间荡然无存。

　　与此同时，出现较大幅度价格调整的典型楼盘也纷纷亮相：杨浦的申润江涛苑报价从去年10月最高的25000元下跌至如今的19000元，均价跌去6000元；合生江湾与海上硕和城分别下跌2000元；普陀的中远两湾城从1月的23000元跌到如今的19000元；北静安的君御豪庭从2月的39000元下跌至33000元；黄浦的上海滩新昌城从去年11月的36000元跌到25000元，跌去9000元/平方米。

　　在上海远郊，华盛新苑从5800元跌到4800元；松云水苑从8500元跌到7800元；成功家园从6500元跌到5980元；华亭新苑从6500元跌到6000元。金地格森郡城、现代华庭、绿中海明苑、绿洲康城等楼盘都有不同程度的下跌。

　　比跌价更加摧毁开发商心理的是猛然萎缩的成交量。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者，在上海北部区域一些楼盘打9折、9.5折的现象普遍，但对销售业绩的带动非常有限。

　　“是信心，这种突变的背后关键是买卖双方尤其是买方的信心发生突变。信心或者说对后市预期，是一种难以控制的因素，在某个时间节点上，可能会迅速发生逆转。”看到7月的突变后，上海一家老牌房地产公司的营销负责人这样解释。

　　根据某知名房地产网站近期的针对性调查报告，仅有16％的购房者认为2008年的上海房价将上涨，而认为下跌和基本持平的购房者比例已分别达到37％和38％。

　　随着7月量价齐跌，看空的开发商们正在增加。

　　上海克尔瑞信息有限公司董事总经理丁祖昱在“十三届亚洲房地产年会及国际研讨会”上告诉记者，目前而言，房价继续大幅上涨难度较大。“成交量角度，市场相当不乐观。整体的市场价格肯定面临调整。目前很多楼盘价格还处于高点，调整空间很大。”

　　上海楼市一旦进入深度调整的阶段，对开发商而言，日子将更难熬。

　　热钱虎视

　　沪上知名房产专家蔡为民提醒，下半年上海楼市振荡下行的趋势基本已经明确，但与其他国内城市不同的是，观察上海楼市走势，永远不能忽视外资的巨大影响，尤其是在现阶段大量海外“热钱”盯住中国市场的时候。

　　7月14日，国家外汇管理局综合司新闻处发表声明称：有关媒体关于“国家外汇管理局负责人称中国并无热钱存在”的报道文章，该报道观点不代表外汇局。

　　中国社会科学院专家张明日前发表的一份报告则称，在一定的经济学模型假设下，流入中国的热钱规模已达惊人的1.75万亿美元。而央行7月14日公布2008年上半年金融运行状况数据，6月末，国家外汇储备余额达到18088亿美元，同比增长35.73%。

　　几乎与楼市深度调整同时，“救市”（更多来自开发商）呼声四起，与前几轮楼市调控情况无异。

　　以往的经验提示，导致调控政策效果打折的重要原因，往往就在于匆忙“救市”。对上海楼市的调控向来与海外“热钱”的博弈息息相关。问题是，上海楼市面临调整，但“热钱”似乎并没有任何放弃涌入的打算。

　　美国投资银行雷曼兄弟亚洲房地产主管MarkGabbay日前表示，数据显示目前外资机构在中国房地产市场的投资，依然是现金流入，目前市场一定的动荡和本地开发商面临资金压力，在外资眼中恰是会有更好的投资机会。

　　和雷曼兄弟一样，更多的外资在等着中国楼市调整过程中的“抄底”机遇。

　　“热钱的最大危害来自在大量涌入推高当地房价之后，又集中大规模抽离，给市场带来毁灭性打击。博弈热钱的关键就在于把握热钱投资的节奏，控制其对价格的冲击。”知名房产观察家蔡为民指出，而现在，已经有大量的热钱囤积于楼市，随着市场深度调整的低谷，还会有更多热钱趁低价涌入，在这种情况下，关键就在于打破入境热钱接下来抬高房价的图谋，不让其逢高抽离的模式上演，楼市调控的意义就在于此。

　　仲量联行统计显示，今年上半年上海房地产市场以资产转让或股权转让(超过50%的股权转让)方式进行整幢收购的案例共有11个，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达到2007年全年成交额的61%，其中境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88%。

　　“更多的外资收购将陆续浮出水面。”一位投行中介人士透露。