深圳炒房客担心“猝死” 协议转让贱卖成风

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　　本报7月5日曾报道的炒房客破产案例，引起了市场的一片躁动，炒房客“猝死”背后代表的是一个庞大的炒房群体，而越来越多苦撑不下去的投资客，也选择了协议转让的处理方式。

　　 记者手里有一份炒房客圈内流传的金地梅陇镇花园买卖的名单显示，共有380套预售房产于2008年5月16日在国土局登记，其中有20户各接手14套房，10户各接手10套房。

　　一部分投资客因资金链崩裂和信心不足，而选择协议转让，同时也有一部分实力雄厚的投资客不断接盘，这种传递式的炒房接力赛，还能坚持多久？

　　协议转让发热

　　“没钱周转了，房子都找不到买家。”这是高级投资客吴先生早在6月20日对记者说的话，吴泽东苦言缺钱还贷的不只是他，他身边炒房的朋友也都面临着这种困境。

　　　 “以前是卖几套还几套，再低价进几套，现在卖不了了，市场没有信心，降多少都卖不出去。”资金紧缺让吴先生焦头烂额。吴坦言，资金链断裂的投资客从银行贷不到款，又没有别的出路，只能协议转让。

　　　 　曾经有多套房子的炒房客熊先生也协议转让过房子。他告诉记者，协议转让双方一般约定不过户，转让方式主要有口头协议、书面协议以及去公证处办理的协议三种，除了口头协议不具备法律效应外，其他两项均有法律保障。但他们圈内人彼此熟悉信任，转让大多是口头协商，俗称“君子协议”。

　　 如果过户，将大幅增加持有成本，虽然可以免收因买卖价差产生的20%个人所得税，但按交易价格征收5%的营业税和其他6项税收加总数目也不少，尤其是在楼市萎靡之时，买卖双方都想尽量缩减成本。炒房史有5年的熊先生透露，协议转让平均可以减少8%的交易价格税费，其中龙岗区的房子可以节省10%以上的资金。

　　 一般人很难想象不去房地产交易中心办理过户，出了问题如何追究责任？对此，广东耕兴律师事务所张茂荣律师认为，法律要求房产交易需过户，但如果买卖双方彼此很信任不会违约，不过户也很正常，虽然协议转让的风险很高，但民间确实大量存在。

　　 因协议转让价格比市价低很多，所以只要协议转让的消息一出，很快就会被圈内人买走。7月17日上午，吴泽东牵头组织了50多名投资客会聚酒店，商讨如何抛盘，会上有两名投资客提出协议转让，其中一位手里有10多套房，另一位投资客有近60套，但只转让20余套。这30多套房当场全部被收购完。

　　 记者手里一份流传于炒房客圈中的金地梅陇镇花园楼盘买卖名单显示的是回执号，没有房产证号，记者无法从国土局求证业主信息，但投资客都心照不宣地认为，在楼市低迷期，且房价处于继续下滑通道中，尚有一次性大量收盘的业主，应该是来自炒家低价协议转让。

　　大炒家吃小鱼

　　 在17日的这次投资客聚会上，对楼市的预测形成了截然相反的两派，一部分投资客对奥运有恐慌性心理，担心中国经济在奥运后会滑坡，因此强烈看空楼市，信心濒临崩溃；另一部分则坚信深圳楼市降价两年后会到底，其中实力雄厚的炒家手里已准备了未来5年的月供钱，包括可能加息多出的月供。

　　 “一个月三四十万的贷款算不了什么，深圳的有钱人太多了。”在熊先生认识的大投资客中，手里还有近千套房子的炒家，他们资金很充裕，不过这只是极少一部分人。

　　 大炒家有实力撑，小炒家可没那么有底气，楼市何时能反弹？连多头们心里也没底。投资客手里不断刷新的楼市数据报告，使他们信心连连受挫。

　　 炒房客们手里不断计算着成交量和入市量，眼看着销售指数一路下滑不回头，一个个焦头烂额，炒楼信心也频受打击。他们心里在估摸着，市场上过多的房子短期内根本消化不了，房价至少还将下降20%以上。

　　 熊先生向记者透露，处境最艰难的是2007年在高位增仓、2008年1月补仓的人，不是协议转让，就是靠信用卡，靠朋友、同学支撑，能撑多久算多久，撑不了最后就破产。

　　　 　事实上，与东莞、惠州等华南二三线城市相比，炒楼最惨的还不是深圳，因为深圳的房子降价尚且有机会转卖，但惠州因为人少房多，再降价也难以转手。“到那边炒房的已经是套死了。”比起莞惠等地，熊先生认为深圳的投资客离崩溃还很远。