区分“断供”类型 降低社会风险

　　近日，深圳房地产市场存在的一些“断供”现象引发关注。此前谣传深圳断供涉及到的房贷超千亿，但这一说法已经遭到有理有据的反驳，因为深圳的房贷余额才2300亿元，不可能有50%的断供率。对“断供”的夸大，很多人认为这是房地产炒作者的“语言恐吓”，是对房地产商任志强的“要死也是银行先死”话语策略的效仿，意在“逼宫”政策当局，给房地产融资和信贷“松绑”。

　　以日本和中国台湾地区的历史经验来看，最先“断供”的大多数并非是自住型购房者（购第一套房者），这不是意味着自住型购买者从来不在房地产泡沫峰值的时候购买房子，而是因为自住型购买者对资产价格的波动的敏感度较低。“断供”总是代表着持有资产者处于“负资产”境地，但是只要那些对资产价格极端敏感的炒作者往往更想立即摆脱“负资产”的窘境，他们会更主动地停止对房贷的支付，将资产缩水的问题扔给银行。

　　有趣的是，可以将“断供”行为同期货交易中的“保证金”规则做某种类比。“断供者”此前愿意在很狂热的资产泡沫中用很高的价格购买房产，是赌未来上升的走势以及“高位转手”的利润，如同期货市场上“做多”的思路。但是，人算不如天算，资产价格一旦“剧烈下行”，过了某个界限，对于期货投资者来说，保证金不够意味着会被强行平仓。只不过“强行平仓”的施行者是机构（期货公司）；对于房地产而言，如果房产价格的“暴跌”程度超过了首付（例如两成），那么也会被“平仓”，只不过这次施行者是房地产炒家个人，“平仓”的表现形式就是“断供”。例如很多深圳房地产炒家都表示，无法接受房地产资产下跌还要继续偿还高额房贷的事实。还不如“断供后，重新买一套也划算”。

　　这一“平仓”实施主体的迥异佐证了房地产市场的风险不对称。所以，区分风险的类型和方式就非常重要。在大多数发达国家，都会区分自住者（首次购房者）和非自住者，在两者上施加不同的规制策略，例如自住者的首付以及按揭利率都会优惠，而非自住者的门槛会比较高。这不仅仅是因为国家的政策要照顾民生（让没房者尽快有房子住），更重要的是一种风险控制的策略行为。实际上，中国的房地产的风险控制起点正是对“二套房”的房贷新政，而房贷新政也的确立竿见影。

　　尽管要尊重“购买资产即要承担责任”这一市场经济的原则（政府无需挽救那些行为不端的资产购买者），但也需要区分在泡沫峰值（“击鼓传花”接最后一棒）中购买的房地产的客户类型。随着房价的继续下滑，我们不仅会看到在房地产峰值期购买的炒作者们更多地加入“断供”的队伍，同时我们也会看到一小部分自住型购买者也会加入??美国现在就很明显地存在这种情形。日本过去的一种做法是，对于那些非自住型的断供者，银行要提高警惕，不要被这些人的“时供时断”打断资产处置的节奏，因为这意味着随着时间推移，银行比购房者承担越来越多的风险。正确的做法是，银行一旦发现购房者存在还款问题，就要快速拍卖住房的产权，进行资产快速回收，降低坏账风险。如果断供者是自住型的，只不过是因为经济下滑（或者通胀更多地吞噬了家庭月收入）导致家庭收入流无法与房贷月供“匹配”，那么银行可以采取一些“调剂做法”，日本选择的是调整还款的年限和方式，尽量让两者“匹配”，美国现在的做法是“利率固化”。总之，尽量降低自住型购房者的“断供率”。一旦确凿“断供”行为，那么将要在征信系统里严格记录并对该行为主体日后的金融行为进行“限制”和“严厉惩戒”。由于“断供”和“住房负资产”等现象在中国还非常新奇，所以“惩戒”力度也并不特别严厉（主要是加大对债务的追索、限制日后融资，例如信用卡以及其他个人贷款），但成熟的市场国家则在这方面是非常严格，因为个人道德风险所造成的损害并不亚于企业的道德风险。