房地产业是否进入了寒冬？

　　　股票市场对行业冷暖的反应一向灵敏。看看地产上市公司的走势，从2007年10月份至今，包括地产龙头在内的房地产股票价格，平均自最高点跌去75%，跌幅远远大于指数。

　　价格走势的背后，是市场投资者对宏观调控下的房地产业的态度???预期悲观。

　　“过去两年的疯狂上涨是不正常的，现在的调整算是理性回归。”业内人士分析。

　　成交萎缩调整压力加大

　　国家统计局最近公布的数据显示，6月份，“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。这是国房景气指数连续7个月环比呈现回落走势，并在6月份首次出现同比回落。

　　从7月份第二周成交情况看，16个大型城市总体周成交量有小幅下降，环比均值下降3%，中值下降4%，年初至今累计成交量跌幅均值为24%，中值约为34%。成交量萎缩的趋势没有改变。

　　即使上半年成交量与成交金额同比都出现增长的房地产龙头企业万科，在最近的6月份的销售数据却并不乐观。当月，公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。这是万科继今年5月后，第二次出现销售面积同比下降5月份销售面积同比下降5.5%)，而且下滑幅度也明显加大。

　　对于未来成交量的预测，中金公司研究员分析指出，考虑到目前市场预期以及宏观经济的走势有较大不确定性，我们认为未来一二个月成交量将维持走弱的趋势。

　　成交的不断萎缩，给“牛”了多年的房价下调带来压力。而关于房价的走向，一直是近一时期各界关注甚至争论的焦点。

　　投机气氛较浓的深圳，房价下跌已成事实，这会进一步带动全国房价的回调吗？东方证券房地产行业分析师认为，未来在局部区域仍可能出现房价的调整，但并未出现全国性的房价“拐点”迹象。

　　“在我国经济保持稳定增长的前提下，刚性需求支撑房地产市场，房地产市场极有可能通过时间换空间，通过房价的微幅下跌、滞涨和居民收入水平的稳步提高来降低过高的房价收入比，我们认为交易量的萎缩不会造成房价的大幅下跌。”银河证券行业研究员指出。

　　资金链面临考验

　　此前，调控的一系列政策都点中了房地产的“要穴”???资金，紧缩的宏观政策首先考验开发商的资金实力。

　　有分析称，全国房地产开发投资资金主要来源于四部分，其他资金（主要由定金及预收款组成）、自筹资金、国内贷款以及利用外资。

　　一组数据显示，2008年1月至5月，其他资金、自筹资金、国内贷款和利用外资分别为5800亿元、5630亿元、3423亿元和246亿元，在资金来源中的占比分别为38.41%、37.29%、22.67%和1.63%。

　　由于房地产预售收入的大幅下降，这使得占到开发商资金来源30%左右的定金及预收款部分受到严重挑战。中银国际有关人士分析称，销售放缓将导致行业资金链全面紧张，简单计算由此导致的资金来源降幅即在3000亿元至6000亿元之间。

　　“今年7月至9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7月至9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。”国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平分析称。

　　近日中央高层频频赴各地调研，并一再强调要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强宏观调控的预见性、针对性和灵活性,努力保持经济平稳较快发展,避免出现大的起落。

　　但中银国际的一份研究指出，中国实施的宏观调控政策，并非针对房地产单一行业，而是为了防止中国宏观经济的整体过热，并推动中国资源消耗的粗放式经济结构得到调整，因此，期望中央政府因为房地产行业遭遇的困难而放松调控近期看并不现实。

　　理性回归重新洗牌

　　此轮始自2007年下半年的调整，在让不少炒房者付出了“代价”，让房地产企业战略调整的同时，也给关心行业未来发展的研究者以更多思考。其中，“理性回归”是我们听到最多的评价。

　　有分析指出，2007年以来国家出台了包括税务、信贷、土地和住房保障在内的一系列直接针对房地产市场的宏观调控政策，尤其是住房保障政策明确了各级政府在住房制度改革中所应当承担的社会责任。相关政策措施的出台和逐步执行，推动了房地产市场的理性回归，有助于其可持续发展。

　　“目前成交量的下降和部分地区房价的调整，使得行业从集体亢奋状态逐渐回归理性，但是同时我们也要理性看待房地产市场目前的变化。”东方证券研究员指出，目前成交量的减少，是相对行业亢奋期的减少，是相对行业景气高峰时的减少，因此同比相对减少是合理的，如果成交量现在还不减少反而不正常，就谈不上行业向理性回归。

　　对于调整的时间，有分析认为，房地产市场的调整周期可能持续15个月至24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。

　　大浪淘沙。每一轮行业性的调整过程，同时也是加速资源整合、行业洗牌的过程。因此有观点指出，宏观调控和市场不好的情况下，给了有实力的龙头地产公司提高市场占有率和整合行业资源的机会。今年销售萎缩和信贷的紧缩使大部分房地产企业面临资金困境，在此背景下他们将积极需求出售项目或与有实力的地产公司合作。

　　“按照大自然的规律，经历过冬天的寒冷，生物的机能才会更健康，生命力更强。房地产业也不例外。”业内分析人士说。