楼市降温绷紧开发商资金链 广州现亿元欠税大户

　　吴晓波

　　今年整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，近年一直火爆的楼市出现了大幅降温。

　　楼市成交下降，影响的不仅仅是地方GDP等数据，还有一直被地方政府倚为支柱的房地产税收。

　　在这一情况下，欠税、偷漏税、拖税等个案不断出现，北京的欠税地产企业两月多增近一倍，广州更出现了亿元欠税大户。

　　广州地产营业税下跌近两成

　　今年7月，广州市地税局公布了位于广州上下九商圈的荔湾广场开发商穗南房地产10年拖欠税费近亿元事件，折射出当地中小开发商资金日渐困窘，不但欠税，而且连水电费都欠缴的情况。而在销售欠佳的情况下，不少中小开发商更是挖空心思逃税。

　　据广州市地税局工作人员透露，某房地产开发商2005年至2007年，通过少报销售额以及与建筑公司签订工程款抵扣协议等方式逃税。最后被地税局从房屋即时成交系统阳光家缘查到逃税漏洞，于今年中追缴税款400万元。而中小开发商逃税也十分严重，尽管今年二季度的地税局欠税公告尚未公布，不过记者发现，2008年一季度，中小开发商欠税的数量又比去年三四季度增加了近10家，欠税100万元以上的黑名单中，有超过六成是中小开发商。

　　除了开发商由于资金链绷紧逃税外，地产销售下滑也令地产税收明显减少。

　　广州市地税局有关人士对《第一财经日报》记者透露，上半年受楼市低迷影响，不动产销售营业税（包括一、二手，以一手为主）收入为23.44亿元，同比下跌18.35％。而房地产企业的所得税也出现了下降，上半年收入15.66亿元，同比下跌1.17％。

　　根据广东省统计局去年撰写的关于房地产税收的统计分析报告指出，地产税收与当年商品房销售直接相关。2002年以来，在广东与商品房销售额有关的房地产税收占全部房地产税收的比重一直高达九成以上，2007年更近95％。

　　戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文对记者表示，上半年广州的一手房销售量估计可能同比下滑20％~30％左右，因此营业税同比明显下挫是与之对应的。而房地产企业所得税首现下滑，也是地产企业利润开始减少的表现。

　　在深圳，当地地税局宣传科有关人士对记者表示，上半年与房地产相关的营业税、企业所得税等下降是肯定的。但是目前上半年具体数据尚未出台。根据该市的官方机构研究报告指出，今年上半年，深圳房地产销售面积同比下跌近54％，售价环比下跌近30％。预计其税收下滑情况可能较广州更为明显。

　　一线城市中，除了上海情况较好外，北京、深圳、广州上半年的销售量均明显下挫，因而也出现地产税收下滑的现象。

　　7月9日，北京市地税局公布了房地产税收下滑数据，二季度房地产销售营业税同比下跌5.4％。而且上半年北京市房地产行业税收同比增长14.7%，低于整体税收增长16.3%的增长幅度；与2007年占总收入的23%相比，已降至20%，这是两年内首次出现明显下降。

　　同期在其官方网站上公布的欠税名单显示，北京上半年欠税地产企业有50余家，较两个月前的30多家增加了20多家，增幅近1倍。

　　大开发商销售同比下跌27亿元

　　在广州，有不少在港上市的开发商已经转制为外资企业。他们的一手楼销售收入体现在税收上为涉外房地产业税收。

　　今年上半年，据广州地税局统计，涉外房地产业营业税8.97亿元，比去年同期下降14.26%，减收1.49亿元。以此推算，即广州市的在港上市房企上半年的销售额同比减少了27亿元左右，其中尚未包括主力销售楼盘不位于广州市区的碧桂园、雅居乐等开发商。

　　黎庆文表示，不少大开发商由于去年购地较多，而且市场低迷回笼资金困难，肯定无法全面应付各种资金需求。一般而言，他们现在拿到销售回笼的钱后肯定是先缴纳地价与工程款。拖欠税费以及银行贷款等情况很有可能陆续出现。

　　而由于上半年销售不畅，大部分开发商将希望押在下半年的楼市。黎庆文认为由于下半年是大跃进式的楼市高峰期，开发商很难迎来如去年那样的销售奇迹。“大部分公司能完成和去年差不多的销售目标已经很好。下半年销售肯定难度会进一步加大，税收的环比下滑更为难免。”此前，中原地产广东项目部总经理黄韬也认为，开发商上半年已经无法跑赢去年的目标，能完成全年销售目标的八成已经是淡市奇迹。