深圳“断供门”账中账

　　深圳房价持续下滑，断供暗潮涌动。

　　深圳市国土资源与房产管理局的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价领跌全国，6月份新建商品住宅均价每平方米11159元/?，比去年10月份的高峰下跌36%，已跌回一年前，而楼市的交易量今年全年住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。

　　“断供只是个别楼盘出现的现象，整体上断供情况并不严重，”深圳市银监局的一位官员接受本报采访时表示。至于情况是否会恶化，他表示，这还要看深圳房价的走势。

　　断供只是冰山一角。根据深圳银行业内人士估算，由于房价暴跌，2007年9月、10月和2008年3月时间段成交的一、二手房风险资产，以一手房两成首付，二手房三成首付计算，对应的银行贷款规模分别达71.47亿元和123.62亿元。

　　银行最为担心的是房价下跌引起更为严重的企业贷款不良率上升，开发信贷进一步紧缩。

　　谁之过？

　　沸沸扬扬的“断供门”中，频频上镜的是布吉的英郡年华、东角头的半岛城邦、澳城、泰华阳光海以及碧水龙庭，南海玫瑰园等项目，曝光的已断供或宣布即将要断供的业主约为150多名。

　　然而大部分上镜的业主们，并未显示其资产状况极度恶化，需要申请破产，他们的主要理由还是“房价下跌，房子成为负资产。”这种违约被银行认为是“理性违约”，违约的边界为房价下跌30%，并且以投资客为主。

　　“自住型的业主在购房时，已经计算了其按揭需要的支出，所以对房价变动的承受力比投资客户强，对价格下降也不是那么敏感；而炒楼者的心态是赚取差价，所以供楼时间一般不超过一年，对自己的经济能力估计不足，并且其主要目的是房价上升，成为负资产之后就会选择理性断供。”农业银行深圳分行一家支行的行长分析认为。

　　有人在网上发文，提出潜在的断供资产规模已经上千亿。对此，上述农行人士反驳说，深圳各大商业银行总的贷款额去年为2200亿元，断供主要集中在7-10月成交的人群，7-10月成交量并没有达到全年的一半，再排除自住型购买，过千亿之说并不能站住脚。

　　众多出现断供的楼盘，大都存在一些相似特征，首先是开发商前期盲目定价，英郡年华项目最高时价格达到了13000元/?，而目前价格为6888元/?，降价幅度达47%，甚至开发商承诺送装修，家私家电，每十户送一部车。

　　据记者调查统计，超过危险边界，降价幅度超过30%的楼盘主要分布在宝安、龙岗两区，其中有的项目降价幅度达40%，如金泓凯旋城二期，另还有金海华府降价幅度在27%-33%之间，富通城四期降价37%，中海西岸华府32%，珠江旭景佳园30%，龙城国际二期30%。关内的项目调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。

　　“断供者多集中在这些区域，也是因为去年7-10月楼价顶峰时期，成交主要集中在这些区域。”上述农行人士表示，这一时期购房的客户都已被银行列为重点检测对象。

　　另一些楼盘则因为炒家盛行，如半岛城邦，2006年2月开盘，4天售罄，开盘均价12000元/?到13000元/?，一年后由于“西部通道”概念，被炒高至二手成交均价接近3万元，最高价楼王的挂盘价格达到5万元，甚至高于隔海相望的香港屯门。而目前该项目的入住率仍然不高，仅小户型产品较为充实。

　　银行也难辞其咎。2006、2007年时银行积极争夺个贷市场占有率，放贷时虚高评估，甚至还存在零首付、开发商垫资首付的极端案例，并且对贷款人的收入也审查不严。英郡年华的业主李小姐表示，她仅付了6万元，就购买了成交价为102万元的房子，开发商垫付另外一成，而跟她一起断供的业主也是同样情况。

　　这一切为今日的难以为继埋下了伏笔。

　　风险敞口有多大？

　　断供已经出现，而“断断续续地供”则更是在不断增加。

　　本报记者分别询问深圳市银监局以及中行、农行、建行的部分人士。他们解释说，银行将贷款的信用评级分为五级：正常、关注、次级、可疑、损失，后三种被计入不良率，而银行确认断供需要六个月，在停止月供90天以后发出催款通知，调整评级至关注，再三个月后定为不良。

　　如此，银行的不良率表现在帐面上需要历时半年，即目前不会在帐面上显示。

　　一些熟悉银行规则的投资客采取“断断续续”的供楼方式，供一个月，停两个月，既保住物业，同时也观望市场，如果价格继续下行，则可能真正断供。

　　此外，据人民银行深圳中心支行的数据，一季度深圳全市个人住房不良贷款余额比去年末增加了0.81亿元，不良率0.58%。

　　今年一季度《深圳个人住房贷款质量统计表》中，逾期3个月以上6个月以下（含6个月）的个人住房不良贷款增加最多，比上年末增加0.73亿元。 值得关注的是，如果分析逾期贷款为1年以下（含1年）的余额，可以得出2008年第一季度的余额为7.86亿，较2007年第四季度的6.6亿增加1.14亿，当中且不包括2008年一季度已经处置完的不良资产。

　　保守测算风险敞口，根据国土局公布的6月份房价为11159元/平方米，基本与5月份的11014元/平方米持平。因此，以11000元/平方米是房价的底部进行侧算。

　　以房价下跌三成落入11000元/平方米价格区间之下，判断银行风险资产规模的大小，计算表明，成交均价在15857元/平方米之上的商品住宅，属于银行应该关注的高风险资产。从房价走势来看，该价位大致集中于2007年9月、10月和2008年3月的时间段成交的房产。

　　这三个月估算的一手房风险资产成交面积为52.90万平方米，二手房风险资产的成交面积为104.40万平方米。以一手房两成首付、二手房三成首付计算，对应的银行贷款规模分别为71.47亿元和123.62亿元。

　　再对上述资产的违约情况进行敏感性分析，假定一手房以自住需求为主，违约率为20％；二手房以投资需求为主，违约率分别设定为50％和80％。计算结果表明，两种情况对应的坏账资产大致分别为76.10亿元和113.20亿元。

　　根据中国人民银行深圳中心支行3月份数据，全市住房按揭贷款不良余额为13.85亿元，预计上半年末为15亿元左右。该行判断全年成交规模大致在350万平方米，贷款投放约320亿元，正常还款及提前还款大致在150～200亿元，年底住房按揭贷款余额大致为2600亿元。因此，可能的不良余额分别为90亿元和127亿元，对应的不良率则为3.46％和4.88％。

　　而正常年份，不良率应该处于0.5%左右。

　　此测算仅限于以目前11000元/?价格为底价，如果价格一再走低下调，那么敞口会成倍增长。

　　“‘破万’指日可待，未来深圳平均房价还是要继续往下走。”卓越地产副总邬风柏分析认为， 关外的房子还有降价空间。第一，“一小时生活圈”是投资趋势，不是刚性需求，所以在投资客集体退市的情况下，关外楼盘的销量就大大缩减了，加上新盘供应量大，自然要打价格战；第二，房贷紧缩对关外需求的抑制更大，因为越是大户型、高价房，买房的越少按揭，估计不到50%的比例，而宝安、龙岗一般都达到90%的按揭率，自然会更受政策的影响。

　　如果以10000元/平方米的房价底部，对应的理性违约临界点为购房价不低于约14000元/平方米，对应的成交集中扩大至2007年5月～2008年2月的房价区间。

　　上述房价风险区域对应10个月周期，成交为963.71万平方米，成交金额为1455.55亿元。敏感性分析表明，断供可能导致的不良率区间为8％～12％。

　　主动防御

　　为防止断供的大面积扩散，银行开始了主动防御。

　　“加紧催收，锁定高位客户以及高危项目。”农行上述管理人士表示，去年7-10月的成交客户已经被高度关注，还有一些手中多套房的炒楼者也被列入关注名单，而一些高价项目，过去涨价，或者现在降价过快的项目都被“紧盯防守”。

　　断供的情况并不是唯一的可怕，潜在的企业贷款风险更为困扰。

　　“PPI连续四个月超过CPI，公司贷款的风险当然更大，”农行分行信贷人员表示，“虽然目前尚未有不还的现象，但是拖延的现象开始增加。”

　　对此，银行也开始了主动风险管理。

　　农行人士表示，开始了对企业的资产彻查和还款能力的评估。

　　对可能出现不良的企业银行会采取各种方法，一是追加抵押物，覆盖贷款风险；二是以让利为条件，要求企业加快还款；三是主动压缩规模，降低额度等。

　　“实在不行就只能够增加计提坏账准备，这样就会摊薄利润，影响银行的业绩。”银行工作人员表示。