缺钱地产商“割肉”换现金

　　【来源：投资者报】

　　肖君秀

　　投资者报(记者肖君秀)一场“股权换现金”的买卖正在国内房地产界热演。

　　7月12日，雅居乐地产控股有限公司（3383.HK）出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；6月30日，恒大地产计划增资扩股６亿美元，入股者包括香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等外资个人及机构；荷兰国际ING集团管理的一只5亿美元的基金与上海复地、金地集团和龙湖集团合作……

　　一边是政策调控下等钱救命的房地产商，一边是手握大量资金的外资巨鳄，而连结双方姻缘的则是一份苛刻的对赌协议。

　　化身股权

　　股权投资的形式频频出现在大大小小的房地产商身上。近日，黑石集团对外宣称：准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资。一轮外资化身“股权”进军房地产的热潮正在加速推进。

　　国泰君安研究报告显示：2008年整个房地产行业的资金缺口高达7100亿元，今年上半年外资投资已达249.3亿美元（约占缺口1/4）。

　　其中外资股权投资的形式日渐活跃，花旗、美林、瑞银、ING等国际金融巨头正纷纷成立更大规模的中国地产基金,并开始尝试与国内开发商合作。另外，其他各种形式的外国资本也纷纷结集成PE（私募股权）投入到房地产市场。

　　今年第一季度房地产、物流以及能源等行业成为这些私募股权基金的重点投资领域，二季度，这些PE投资房地产市场规模为5.49亿美元，超过能源及矿业、物流以及制造业等行业，位列行业投资金额首位。

　　“房地产政策放松可能还需一到两年，外资以股权形式投资，基本上花费3年时间就可以赚到翻倍收益，是一桩非常划算的买卖！”交银国际控股有限公司董事、总经理温天纳接受本报记者采访时说。

　　截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元（近35亿元人民币），投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他５家机构。恒大地产董事局主席许家印表示，“这次私募像个小型的IPO，虽然现在的估值不如公募，但也为进来的投资者留出了空间。”

　　恒大这次相当于35亿元人民币的股权融资，在雅居乐看来不算什么，雅居乐出卖了旗下冠金公司30%权益给摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI，雅居乐为此获得了52.83亿元的现金，双方将共同开发海南清水湾一期项目。

　　全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资，黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟，以便帮助他们走出再融资困境，希望能为他们注入新的资本。”

　　对赌协议

　　房地产公司出现资金饥渴，在融资无门的情况下，不得不选择苛刻的股权融资。

　　恒大通过外资“股权”的方式融资成本相当高昂。

　　恒大地产的招股书显示：如果在2008年6月6日前上市，给机构投资者的回报率不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%；如果在2009年6月6日前上市，回报率不少于60%；如果在2009年12月6日前上市，则回报率不少于70%。

　　如果上市不成，恒大这次5.06亿美元的成功募资，按最低40%的年息计算的话，其一年内偿还利息高达约14亿元人民币！这笔支出暂时还不能确定，而早在2006年恒大地产就先后向德意志银行、美林、淡马锡出让了共33.33%的股权，获得4亿美元，而根据协议（2008年6月6日前未上市，回报不少于40%）这4亿美元实际上已经产生了约计11亿元人民币的“计息”。

　　在温天纳看来：“这种高成本的股权融资方式，对于房地产商来说无异于割肉卖血，一旦上市不成将要付出高额利息。”

　　根据测算，大摩购入雅居乐旗下冠金公司海南清水湾项目的楼板价才约1800元/平方米，而按照海南目前该位置的楼市价达到6000~7000元/平方米。

　　虽然雅居乐董事局主席陈卓林表示，出售项目股权不是因为资金问题，公司手头现金约有40多亿元、信贷额度约有50亿元。但是实际上光清水湾一个项目总投资额就需要200亿元，大摩投入的52.83亿元也只解决了1/4。

　　中金公司地产分析师白宏炜表示，“房地产融资最好的方式是项目债权融资，选择股权融资主要是公司缺钱，负债率高，没有其他融资渠道。”

　　加速渗透

　　新的政策信号给予外资投资房地产更大的空间。自7月1日起，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。“审批权下移是政府有意引导外资投资二、三线城市”房地产市场业内如此解读。

　　外资私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场投资的战略布局之后，武汉、成都等二线城市已经成为它们角逐的动力。

　　仲量联行中国区董事高世斌表示，外资进入中国楼市一般会通过两种方式，一种是通过直接购买项目资产，另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。

　　当前，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束，因此更多的外资选择股权交易的方式，这样相对更容易。“外资股权投资房地产市场，下半年将会在二、三线城市加速渗透。”某PE业知名人士断言。

　　日前，武汉举行的“2008湖北房地产投资高峰论坛”上，摩根斯坦利、凯雷、贝恩、普凯、汉威资本等数十家国内外投资机构闻风而来，光武汉本地就有近20家房企报名参与融资，私募股权基金抄底二、三线房地产市场已经悄然拉开帷幕。

　　温天纳表示，“2004年房地产调整时外资已经错过一拨行情，这一次不会轻易放过了。”

　　不过即使外资变身为两三年期的股权投资行为，也仍然是热钱投资的一种，在外资眼里股权投资不过是融衍出来的另一种借贷行为，他们当然不是为了和房地产公司长久共存，而是获得高额的回报后在限期内撤退。

　　在银根紧缩的政策下，房地产商剩下的选择只有三种：一是并购其他公司；二是被其他公司并购；三是倒闭垮掉。陷入资金链困境的房产商只能选择被并购，逃过倒闭的厄运。