冯海宁：房地产预警系统为谁而预警

　　国家发改委7月27日宣布，住房和城乡建设部的 “房地产预警预报系统初步设计概算”已经获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。

　　房地产预警系统被喻为楼市的“天气预报”，早在2002年就开始建设，2003年13个城市就进入试点。

然而，从这几年一些城市试运行的情况来看，并没有起到方便政府调控市场、引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费的效果。相反，楼市呈现出房价上涨过快、住房供应结构不合理等病态。

　　这不是说建设房地产预警系统毫无价值，而是说这个系统没有发挥应有的作用。据悉，这一系统由数据采集、预警预报和市场监控三大环节组成。事实上，房地产数据打架等现象表明，过去数据采集、市场监控等基础性工作存在问题，预警系统自然而然就会失灵。

　　那么，全国性的房地产预警系统会不会失灵呢？笔者认为，如果房地产数据采集、市场监控、信息披露等制度得不到完善的话，即便房地产预警系统定期预报，但准确性难以保证，价值自然打了折扣，甚至还会误导政府决策、开发商投资和买房人消费。对买房人而言，很可能会陷入两难境地：相信还是不相信楼市预警？

　　也就是说，制度是房地产预警系统有效运行的保证。然而，目前楼市的相关制度却极其混乱。以房地产数据发布为例，目前大部分城市公布的数据是国家统计局和国家发改委的数据，少部分城市也公布当地房地产主管部门的数据，导致数据打架的现象多次发生，比如，国家发改委称去年11月份广州房价涨12.27%，而广州国土局则称跌9.9%。

　　再比如，有关部委多次指出部分城市房价上涨过快，相关负责人应该被问责。然而，明明知道是那些城市房价上涨过快，那些人需要问责，现在既不见直接点名，更不见问责，导致问题继续存在。换言之，如果信息披露不充分、不科学，导致公众猜疑、数据打架等现象，那就是制度有问题。制度有问题，就意味着房地产预警的准确性不能保证。

　　同时，房地产预警系统很可能会因为一些人应付甚至抵制而注水。比如，一些开发商由于担心自己上报数据的安全性，害怕填报的数据被中介机构或其他无关的人员机构用于赢利，会有所抵触或者在数据上做手脚。再比如，房地产发展因为存在地区差异性，预警指标的设置自然不同，不排除一些地方政府确定的指标方便自己从楼市受益。

　　更重要的是，从目前一些城市的预警信息来看，从消费者角度考虑得比较少。一个典型表现是：宏观层面的信息比较多，而涉及消费者利益的微观层面的信息却很少。像房地产业增加值增幅、房地产开发投资额增幅这样的信息，一般而言，消费者不太关心。消费者关心的是房价变化、腐败成本，以及居住权的保障等。比如，保障房建设情况消费者就很关心，而一些城市的房地产预警系统中却看不到保障房。

　　如果数据是宏观的，政策是宏观的，预警也是宏观的话，就给公众留下疑问：“房地产预警系统”到底是为谁而预警？这是因为，政府、开发商和消费者都是不同的利益主体，需要不同的预警信息。尤其是消费者，他们更需要涉及切身利益的信息，需要直观的人性化信息，而从预警系统所列的信息看，更像为专业人士专用。

　　因此，要想建设一个完善的房地产预警系统，不能只是城市之间电脑联网那么简单，从最高监管层面，就必须要有统一指导，预警信息要考虑到政府、开发商和消费者的不同利益需求。住房和城乡建设部要对各地预警系统组织专家进行科学评估，看其是否公正，有没有漏洞；对预警系统中出现的问题要有纠偏和惩戒措施。