“松绑”无望房地产信贷整体仍将趋紧

　　房地产企业从银行的“座上宾”一落千丈成了受严控对象，大中小开发商或多或少都因担心资本“命门”而内心瑟瑟。虽然近期市场中传出了不少要求为房地产信贷政策“松绑”的声音，然而，央行本周公布了备受关注的下半年货币政策取向，向市场传递出了仍将实施从紧货币政策的信息。

　　信贷依然“紧”字当头

　　主持人：在近期的一些“呼声”、“建议”中，比较一致的一点就是希望金融部门有所突破，如希望国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，以及给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模；金融部门对信誉好、产品有市场、有偿还能力的房企可予以放贷支持，缓解目前房企资金紧张的问题等。但是从市场评论来看，大部分是反对给现有的房地产信贷政策“松绑”的。您对这个问题怎么看？

　　陈晟：信贷是最受开发商关注的，当然他们还是局限于房地产的角度，而我们衡量信贷政策是基于宏观经济。目前宏观经济局面还是比较紧张的，如果GDP下滑，对房地产影响肯定较大。但现在从高层透露出的一些信息是，从紧的货币政策仍不会改变。不过，在拓宽融资渠道等方面，如浙江小额贷款公司的试点，很多以房地产为主业的公司争当主发起人，这是否会对中小房企形成利好等都还需要观察。未来倒是银行对刚性需求的住房消费这一块有可能有所考量，保障性住房的信贷政策可能也会有所变化，因为加大这部分的投资和消费都不会对房价造成影响，又能带动行业、帮助经济。此外，我觉得地方政府把控好有效的土地供应、推出一些促进刚性消费的措施等都是没问题的。不过这一切也都是基于金融依然“紧”字当头的这一大前提去操作的。

　　中小房企风险加大

　　主持人：在宏观调控对房地产的影响中，正是银行的自动紧缩机制使得影响更大，大部分房企都面临着融资困难的压力，特别是处于劣势的中小房企。您怎么看待这一情况？

　　陈晟：银行开发贷款增量受到严格控制、按揭贷款紧缩、预售回款放慢、上市房企再融资节奏放慢且规模受限等多种因素作用，使得开发商资金链日益紧张。房企利用IPO筹资已是难上加难，整体信贷数据也表明楼市需求萎缩得厉害，销售预收款的缺位会造成全国开发商整体遭遇几千亿元的流动资金缺口，足以使好几十家房企陷入困境。同时，由于信贷收紧、成交萎缩、地价增长等原因，开发商方面出现了短贷比重偏大、经营性现金流转负、自有资金比重下降等资金紧张的状况。而不管是银行还是信托基金，投资方都会考虑风险，都愿意选择规模大、经营好的企业来投资，所以一些中小开发商今后的发展将会相当困难。我上面也说了，目前央行“支持和促进中小企业”的态度和动作还需要观察，对于资本相对不足、项目业绩有限、经营模式尚未成熟的中小房企来说，可以通过企业之间合作的方式为主来对抗行业整合。

　　学会随市场而变

　　主持人：也有人认为，即便开发商融资困局被部分打破，但他们仍需接受楼市销售持续低迷的考验。对此，您对开发商有何建议？

　　陈晟：从目前的情况看，无论是开发商还是购房者，似乎都在等待，一方是想少上些房源，保证房价不落，另一方是想等房价降落。针对这一困境，开发商首先要从内部抓起，规划好企业的中长期发展战略，针对市场需求做好企业的产品定位。在市场冷淡的时候，企业竞争的就是产品。中低价位普通住房的刚性需求还是很大的，有些存在资金压力的房企可以适当考虑由“投资型市场”转向“自住型市场”，同时可积极参与廉租房、经济适用房及限价房的开发建设。其次要确保现金流的安全性，如果现金流很紧张而且负债率特别高，则需要考虑与其他企业合作，还可以从境外基金、国内基金、信托产品上发掘融资渠道，同时要适当地减少土地储备，变“土地为王”为“现金为首”。此外，对开发商而言，目前更为主动的“自救”途径就是加速产品销售速度，以迅速周转资金。当各种优惠促销成为常态之时，开发商必须要认清“现金比利润更重要，产品卖得快比卖得好更重要”，要抓住市场转变契机调整定位。