借道投资 百亿浙资河南倒腾土地

　　在投资的冬天，商业嗅觉灵敏的浙江商人犹如一把火：炒房、炒煤、炒米……在当下股市跳水、楼市寒冷、市场普遍看空的情况下，浙商并没有纠缠于场面问题的争论，悄悄投入到一个新领域??“吃地”。

　　几经周折，《每日经济新闻》记者找到了一位“吃地”主角??蓝海（化名）。

　　浙资涌入河南

　　到河南省安阳市探亲的马小姐惊讶地发现，老家旁边的一大片土地被人买走，现在全被指示牌围了起来。根据指示牌上透露的信息，这里要建一个现代化观光农业区和工业园区。

　　不只是安阳，河南省其他一些县市的招商局官员，也正忙着接待络绎不绝前来投资土地的客人。

　　比这些官员更忙碌的，则是像蓝海这样的经纪人。他的办公室访客不断，都是想买地的浙商。

　　蓝海透露，做这行的浙江商人，把中国的地产业务分为7大块：首先是泛珠区域；其次是长三角地区；第三个是环渤海圈；以沈阳为中心的东北三省排第四；第五极是中部地区；然后就是西南的成渝城市群；最后是以西安为中心的西北地区。

　　今年以来，全国土地市场经历着一个特困时期。浙江游资陆续退出热点地区，悄然发动“北上”、“西进”计划。

　　时下，来找蓝海做评估的都是冲着中国地产的第五极??河南、湖南、湖北、江西等地而来的。据一位投资河南的浙江老板估算，目前在河南购买土地的浙江资本已经超过100亿元。但这一说法尚未得到当地政府部门的证实。

　　以项目换土地

　　蓝海说，“吃地战略”的第二个层面，是以这些区域的中心城市为据点，向二、三线城市推进。

　　这些非热点地区的城市发展往往滞后，本土企业自有资金较少，实力较弱，没有能力进行大规模城市建设。所以，这些地方有迫切的引资需求。有些地方政府在土地方面给企业提供便利，甚至可能以行政划拨土地方式无偿给予。

　　记者获得确切消息，已有浙商开始参与河南等地的新农村建设规划，通过租赁当地置换出来的农村集体土地来建设工业园区。

　　据称，利益模式有两种：一是改造完位居中心地段的旧城后，有一部分土地的使用权可归投资人所有；二是通过参与建设，为拿别的土地搭建了官方桥梁。

　　往往联合“作战”

　　为何越来越多的浙商转向投资土地？或许这和他们自身面临的困境有关。

　　浙江民营经济发达，并以进出口贸易和制造业为主。但近两三年，中国的外贸业遇到一些困难，有些地方甚至出现了负利润。如果不及时转移重心，亏损将越来越大。

　　蓝海说，中部地区的土地存量大，但由于规模大、总价高，当地开发商没有实力拿下。浙商常把资金和力量联合在一起，先一并吞下某个地块，然后内部再分。“我最近带领去河南、江西的客户购买的土地，少则几百亩，多则上千亩。”

　　“深喉”揭秘：化整为零“吃”地

　　目前，蓝海和他的团队仍在全国各地奔波，帮浙商买地。不过在蓝海眼中，资本进退土地整个过程并无特别过人之处，无非就是掌握好两个环节：一是拿地，二是退出。只要操作得当，既不违法，又能赚钱。

　　拿地秘诀：化整为零

　　一家开发商一次拿下3600亩地，你说有可能吗？按照现行的国家政策，肯定是不行的。

　　早些年，省一级的国土资源厅可以批500亩以下的土地项目，但后来就收口了，每年要报指标，实际上省一级能审批的权限就非常小了。

　　做这个项目的就是我一个朋友，他们拿下这个项目还算早，受到的约束并不多，但还是想了很多办法。

　　当时他们的操作方法就是，把这个地块分成9个项目，每块的面积不相等，但都不超过省政府核准的面积；而且每个项目都由不同的公司申请，每个公司背后都有不同的独立法人。

　　地方政府只有对城区进行整体规划的义务，只要不违反规定，开发商是5家还是10家，可以另当别论。

　　所以，这样操作，任何一步都是正规合法的。

　　拿下土地后，第二个问题就来了：上千亩的土地要在短期内开发是非常困难的。

　　前两年国家出台了一个规定：如果占有土地迟迟不开发，第一年要缴罚金，第二年就要收回。

　　不过还有一个大家都心知肚明的说法就是：项目土地上哪怕只造一幢小楼，你也不能说我没开发啊。

　　3600亩地，9个项目，每个项目的地块上只造一幢楼，那就成了实质性开发。

　　赚钱秘诀：倒腾土地

　　即便只赚囤地的钱，也得把这个项目的定位策划好，使相关概念严丝合缝。然后通过自行评估、股权转让等形式赚取利润。

　　我们曾在安徽买下一块地，100亩左右，每亩20万元，总价2000万元。不久后就把它转让给了另一家公司，以我们自己定的评估价，折算成30万元/亩，总价就是3000万元，对方也可以接受。我们之间没有做直接的土地买卖，而是把80％的股份转让给对方，对方最后支付了2400万元。

　　算算这笔账，时间不长，但这块地一进一出，溢价400万元。此外，我们仍然握有20％的股份，随着今后对方公司对这个地块追加投资，我们持有的股份也会跟着升值。

　　土地退出采用股份转让的方式，现在很多企业都这样操作。不涉及到土地交易，既有效规避了高额土地税，溢价部分又没有土地增值税，实在是一箭双雕的好办法。