变现速度减缓资金流动紧张 开发商有地无银干着急

　　在市场低迷、银根收紧的双重压力下，房地产企业遭遇了大量土地无力开发的尴尬。作为资金占用比重最大的土地储备，能否顺利转化为销售收入达成变现，已成为考验中国房企的关键因素。然而，上海证券报从各家房企半年来陆续公布的数据来看，土地储备变现速度下降，大量土地无力加速开发，已成为不争的事实。

　　土地储备变现减缓

　　对于房地产企业来说，土地储备一直是占据资金流的大头。从拿地、支付土地出让金、“四证”齐全直至正式动工，完全依靠的是真金白银。如果销售顺利，便是完成了土地变现的过程。但在今年，形势并不乐观。

　　绿城中国新近公布了上半年的销售业绩，公司方面称，集团上半年房地产销售额总计78亿元，较上年同期增长53%，且这一销售额已高于公司早先所定的上半年发展目标。

　　从表面上来看，这份半年业绩汇报表现“亮丽”，但细究之下不难发现，土地储备转化成销售收入的速度正在减缓。据绿城中国发布的2007年中期业绩显示，2007年上半年，该集团共有20个项目或项目分期动工建设。按照应占权益面积来看，绿城中国的新开工建筑面积应为63万平方米。但根据公开披露信息，在今年上半年，绿城中国仅仅启动了三个住宅项目，总建筑面积为21.5193万平方米。

　　绿城中国在2007年可谓“踌躇满志”，不惜频繁以高价出手拿地，最终直接导致该公司的资本负债率由2006年年末的73.7%增加至2007年年底的88.2%。虽然在今年上半年的业绩汇报中，绿城中国强调房地产销售额较上年同期增长53%，但与去年建筑面积达到1570万平方米的土地储备量相比，今年上半年土地储备变现速度明显放缓。

　　资金流动紧张加剧

　　这并非偶然现象。

　　另一家在港上市的地产公司，占比大半的土地储备是在2007年完成的。根据其2008年第一季度报告显示，营业总收入在期内为9.94亿元，营业利润为2.16亿元，但每股经营活动产生的现金流量净额为-0.12元。经营活动现金流出量的增加显而易见。参照去年的土地成本，该企业的承受压力并不小。

　　标准普尔最近确认了对沿海绿色家园“B+”的长期企业信用评级，并将其移出信用观察名单，评级展望负面。标准普尔信用分析师符蓓表示，负面的评级展望，主要是为了反映出该企业现金流保护和流动性“可能遭到削弱”的态势。

　　销售遇阻雪上加霜

　　市场观望情绪浓郁，致使开发商们希冀借助销售回笼资金的期望落空。金地集团在2008年6月份销售情况简报中透露，今年上半年公司共实现销售面积47.6万平方米，较上年同期下降11.97%。万科在今年6月份完成销售面积44.8万平方米，延续了5月份以来的下降势头。

　　在已经公布半年报的几家房企中，莱茵置业的开发业务毛利率为27.26%，比上年同期降低6.09%；而渝开发同样面临这个问题，房地开发经营的毛利率下降了6.45%。

　　未能及时通过销售回笼资金，加上银根紧缩，导致开发商们的资金流动转弱。国际评级机构穆迪将世茂房地产的评级予以下调，并展望为负面。有业内人士认为，世茂资产负债表的流动资金转弱，反映出流动资金状况非常紧张。但在今年下半年，却需要为至少80亿元人民币的土地、营运及贷款利息提供资金。在目前的市场情况下，这个任务不可谓不艰巨。