还本销售:业主遭遇十年埋伏 维权成难题

　　业主期待“十年还本”，十年后开发商神秘蒸发。

　　专家表示，“十年还本”是房地产发展初期出现的一种特殊现象，房地产商抱有投机的心理，同时消费者心态也不够成熟。

　　而企业的偿还房款能力，与企业的经营状况密切相关。

　　□经济视点报记者 王振芳

　　业主“十年还本”一朝梦醒，开发商神秘蒸发。业主一怒之下把开发商告上法庭，希望可以维护自己的权利。

　　7月22日，郭振兴将郑州中汽乾坤置业有限公司（以下简称中汽乾坤）告上了法庭。诉讼理由是，郭振兴在1997年买了中汽乾坤开发的房子，当时约定买方一次性付清20万元房款，中汽乾坤要在十年后还本。

　　十年之后，中汽乾坤却没有兑现承诺，并且神秘蒸发。“这是房地产在发展初期的遗留问题。”河南财经学院房地产教授李晓峰评价。

　　但是，对于如何规范和避免这种事情的发生，目前还没有完善的制度。

　　“十年还本”遇阻

　　郭振兴所在的小区位于陇海路257号。1997年10月16日，郭振兴和中汽乾坤签订了购房合同。双方约定郭振兴一次性付清购房款20万元，中汽乾坤在十年之后，也就是2007年10月16日起两个月内，返还全部购房款。并且还约定，十年之后，如果中汽乾坤不返还购房款，郭振兴可向人民法院起诉。

　　签订合同后，双方还到河南省公证处进行了公证，公证号为（1997）豫证经字第495号，确认了合同的效力。

　　然而，十年过去了，当郭振兴主张权利时，中汽乾坤却神秘“蒸发”了。当时和郭振兴一起参加“十年还本”活动的还有另外6户居民。

　　2007年10月，这6户居民按照购房合同约定的返本期限，去找中汽乾坤的法定代表人康利新。

　　“当时找康利新并不顺利。我们也是通过各种手段找到了康利新，由于缺钱，他答应先还两万，其他的分期返还。由于没别的更好的办法，就同意了。”业主张先生说。

　　当时，康利新约定的第二期返还期限是今年5月份。然而，到了5月份，康利新本人再也找不到了。

　　得知郭振兴起诉到法院的消息，张先生赞同这种维护自己权利的方式，并且表示自己也不排除通过法律手段解决问题。

　　“现在法院也只能通过公告来进行法律程序。开发商的这种行为很不道德，是一种不诚信的表现。当初我们也是相信中汽乾坤才一次性付清房款的。”郭振兴愤愤然地表示。

　　据郭振兴的代理人高端律师事务所杨律师介绍，现在中汽乾坤处于“逃跑状态”，康利新根本找不到。

　　馅饼抑或陷阱

　　那么康利新到底是什么样一个人？根据工商档案上登记的地址，记者来到郑州市长兴路15号，根本就没有中汽乾坤的标志和办公场所。随后，记者根据登记的电话打过去，是一位女士接的电话：“你打错了。”对方直接干脆地挂掉。

　　“康利新的联系方式有问题，现在我们通过各种方式也找不到他本人。”郭振兴说。

　　据从郑州市工商局调查的档案得知，康利新本人也注册了好几家公司。中汽乾坤是1996年注册的，中汽乾坤的前身是卓立置业。郑州卓立置业有限公司和郑州卓立物业公司法人代表均为康利新。

　　目前，该物业公司依然在涉案楼盘提供服务，但物业工作人员表示，早已和当初创立时的房产公司分家，现在已没有关系。

　　“这个案子的法律事实是很清楚的，并且合同经过了公证。我们现在起诉的是中汽乾坤，也就是中汽乾坤是承担法律责任的主体。但据工商档案反映，中汽乾坤今年4月份营业执照就到期了，也没有进行重新申请。”杨律师表示。

　　“‘十年还本’是房地产发展初期出现的一种特殊现象，房地产商抱有投机的心理，同时消费者的心态也是不成熟、不健康的。”河南财经学院房地产教授李晓峰评价。

　　与中汽乾坤不同的是，在建业住宅集团发展之初，也采用过这种“还本销售”的手段，却因此一举成名。

　　1993年，当时的河南建业房地产开发有限公司，推出了震惊业界的“金水花园?十年还本”的售房举措。

　　承诺凡在当年6月到12月购买金水花园一期的业主，在一次性付清所有房款的情况下，10年之后，建业房地产公司在保证其产权的基础上将这批业主的购房款悉数退还。此举一出，在河南乃至全国房地产界引发强烈反响。

　　2003年，建业兑现了自己的承诺。并专门在某报刊发了半版广告，告知参加返本活动的业主们办理退款手续。据称，此次活动共涉及40余名业主，返还房款总额1000余万元，其中最高的30余万元，最低的14万余元。

　　“建业的这一举动树立了自己的诚信形象，是一次成功的营销活动。同时赢得了广大购房者对建业的认可。”一位房地产业内人士评价。

　　“企业的偿还能力，与企业的经营状况密切相关。在一定的时期内企业可能会因某种变化或因停产、经营不善而造成亏损或破产，届时将出现无法兑现承诺的情况。”该人士表示，郭振兴的案例在全国并不少见。

　　防范成难题

　　建设部发言人早在2006年曾表示，售后包租等销售形式含有融资或变相融资内容以及房地产升值或投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

　　然而，在全国这种事情依然很普遍。在广州、南京等地都发生过这样的事情。消费者与开发商签订“十年还本”合同，在十年之后，开发商已经过几度变更。法院判决这类案件的时候，各种观点也出现激烈的争执。

　　“根据法律的规定，公司法定代表人的变更并不影响公司履行合同约定的义务。当事人可以凭当时的合同要求发展商兑现合同义务。”广东易春秋律师事务所一位律师表示。

　　“当时国家曾经有过部门规章，用来规范这种返本销售行为。所以这种行为是违反部门规章的，所签发的合同是无效的。”在陕西一个相同案件中，有人提出质疑。

　　据悉，1994年，当时的国内贸易部确实下发过一个“关于禁止还本销售商业活动的通知”。用来规范一些省、市的工商企业对某些商品实行所谓“还本销售”。并认为这种做法在一定范围内和程度上已构成了对消费者的欺骗行为。

　　但是，“关于禁止还本销售商业活动的通知”在实施10年后，也就是2004年便失效了。随后国家尚未发布专门针对规范房地产市场“还本销售”的法律。

　　“合同本身应是有效的，这符合《合同法》中的自由原则。国内贸易部的规定是部门规章。而合同法规定，合同只有在违反法律、法律的禁止性规定情况下才是无效的。”杨律师说。

　　而在目前房地产市场低迷的情况下，各路开发商又纷纷提出“保本回购”等促销手段，如居易国际控股有限公司提出三年后业主可以要求开发商返还本金，并且在这三年之前承诺了一定比例的回报率。

　　“这与‘十年还本’是有本质区别的，实行三年还本主要是现在购房者对于房地产市场没有充分的信心，处于观望阶段。这是对购房者的一种承诺，保证不会贬值。”居易国际控股有限公司销售总监刘建永说。

　　“房地产公司每年都注销很多，也有很多变更的。即使经过公证的还本合同也有可能得不到履行。消费者应该以更健康的心态来消费。而国家也该通过逐步完善制度，来避免类似的事情发生。防患于未然才是解决之道。”李晓峰表示。