多空对决背后地方楼市政策“微调”

　　　编者按

　　种种迹象表明，房地产市场到了一个十分微妙的时刻。

　　最近一段时间地产界很“热闹”，先是地产大佬齐呼救市，然后又传出深圳出现“断供潮”及房地产行业出现“万亿资金缺口”的骇人消息。仔细分析，这些行为的背后都隐藏着希望宏观调控政策松动的企图。

　　就在业界对是否应该救市争论不休时，包括南京、芜湖以及长沙在内的部分城市似乎已经在对政策作一些“微调”。但对于开发商而言，冬天显然还在继续，春天似乎仍显遥远。

　　适度放松银根以及对于土地开放政策方面的调整，成为之前房地产界“语言救市”中的两大主要组成部分。

　　然而，国土资源部新近增设的调控与监测司月末表明态度：增强宏观调控的职能将是其在大部制改革中，确立的“三定”方案的一项重点。以土地督察、严控规划用地总量为主的土地调控政策，仍将从紧。

　　可以确定的是，截至目前，从中央层面的政策来看，还没有明确针对上述两个方面的调整出台。但是，当网络上对于“救市”还是“不救”这个话题还没有寻出一个解决方案时，包括南京、芜湖以及长沙在内的部分二线城市似乎已经等不及对政策要作一些“微调”了，其用意则在于改善一下上半年房地产市场中已现的疲态。

　　专家认为，这些看似零散且分散于多个城市的政策调整，都在试探这个市场的真实情况，而这些调整，往往都是根据某个城市上半年的房地产市场运营情况，针对性地对局面最为令人担忧的方面作“松动”政策的尝试。

　　那些“松动”的迹象

　　“有钱进来了，明显感觉最近一个月的日子好过很多。”一家地处南京市江宁区的开发商对《第一财经日报》记者坦言。

　　一笔贷款本月的落袋为安，解决了他们本已经迫在眉睫的土地款问题。土地款解决后，又可以借助土地证再次争取贷款，这难关就算渡过去了。似乎就在一夜之间，一切又都步入了正轨。在之前坊间所传闻“有银行下半年放松对房地产商贷款”的消息始终难以从官方渠道确认时，的确陆续有开发商在大概几个月的信贷“空当”后，重新看到贷款入账。

　　沪上一家大型房企副总经理在今年“五一”前夕，终于于南京当地办妥了一笔逾10亿元的贷款，用以开发其在南京核心区的一个大型商用地产项目。当时由于处于宏观调控最为敏感的时期，银行对外界封锁了这条消息，但是现在，据他的观察，银行对于地产贷款最紧张的时期已经过去了。

　　南京市的开发商们还看到一条更令他们欣喜的消息。

　　7月中旬，江苏国土厅网站刊登了一则由南京市国土局提供的“新闻播报”：市国土局“采取有效措施促进土地市场平稳发展”，将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，有土地的土地出让金付款期限被延长到一年。

　　“这是一种‘暧昧’的调整，说明土地政策已经开始松动了。”上述江宁区一家开发商认为这是最近南京地产圈内已经基本达成的共识。

　　“事实上，从年前开始，南京市政府有过下调维修基金的尝试，这次的调整主要是针对土地政策。”东南大学城市与房地产研究所所长李启明对本报记者分析说。南京房地产建设促进会秘书长张辉则认为，“这次土地出让政策的调整，表明政府活跃土地市场的愿望。”

　　还有更多的城市也在同期作一些“调整”，甚至政策的涉猎面更为完整。

　　长沙市人民政府近期就出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（下称《意见》），《意见》细化到将交易税调整为1.1%；多项房地产税费减免或延迟收取；以及公积金贷款首付降为20%。这些从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出的优惠政策，被长沙业界看为旨在增强楼市消费信心。

　　上月下旬，在听取了《上半年芜湖房地产市场运行报告》，以及多家房地产商的“感言”之后，芜湖市副市长洪建平明确表态，“政府将积极听取各家开发企业的意见和建议，并采取相应措施进行调整”。

　　近期被列入这一城市政府调整范围内的，就有“调整一手房和二手房交易中的相关政策”，“调整住房公积金贷款政策，激活银行现有资金，同时鼓励二手房上市交易”等等。

　　“调整”还是“救市”

　　李启明认为无论是强市下的“打压”，还是弱市中的“救市”，都是太过极端的说辞。事实上，这个市场中的多方都在以自己的方式进行“调整”，因为他们都感觉到“不舒服”了。

　　“现在要评估各个城市的综合情况显然很难，相较而言，地方政府的灵活度很大。”李启明说。

　　由当地房地产管理局发布的《2008年上半年芜湖房地产分析报告》中有这样一段描述：“2008年上半年，市区商品住宅市场最大的变化是供销与需求关系的转化，仿佛一夜之间市场发生了重大逆转，由去年底的供不应求、排队抢购，突然间沦落为供大于求、持币观望”。

　　对于芜湖这个上半年房地产开发投资占全市固定资产投资比重为26.95%的城市来说，住宅商品房竣工面积同比380.90%的增长，却遭遇市场的疲态，让芜湖市政府对于促进房地产交易方面的表态看起来并非不无依据。

　　同样，在7月29日的南京市十四届人大常委会第四次会议上，南京市市长蒋宏坤评价房地产业的下滑表现“即商品住宅销售面积下降、价格下降、新开工项目下降、投资下降”。南京市发展和改革委员会主任黄澜则称“目前南京房产的供求关系出现变化，供求比由去年第四季度的0.91上升到今年上半年的1.3，上半年全市商品住宅销售面积同比下降38.9%”。他认为“南京的房地产市场需要高度关注”。

　　据与会学者对本报记者透露：南京市发改委最近已经积极组织开发商以及业界学者对于整个市场形势作分析与探究。“或许会采取一些动作。”该与会学者估计称。

　　之后，在上月末的南京市政府新闻发布会上，南京市房产局陆春林局长针对目前的南京楼市给出意见，其中甚至包括“建议限定最低价，实行楼价保护”，以及“取消目前开发商两年不开发就收回土地的政策”。

　　这是继该市国土部门“放松”土地出让金缴纳时限之后，又一个政府部门提出“意见”。

　　“从现在每个城市的情况来说，各个部门都在针对自身所辖板块的现状进行政策的微调。例如，若是一个城市在半年内三十几幅土地底价成交甚至流拍，土地市场将是一个怎样的低迷状态？所以才会有政府针对性地去激活这个市场。”李启明说。

　　目前出现在多个城市的政策调整在李启明看来还十分分散，而且隐讳。他认为，这是市场刚刚出现一些颓势之时，政府可能有的反应，若是市场情势继续恶化，或许接下来的政策就会更为集中，甚至上升到公共政策的局面。

　　“现在的情况还仅能算作‘微调’。”李启明说。插图/苏益