写字楼销售逆势飘红 开发商战略回笼资金

　　逆势之下，部分写字楼开发商开始考虑转变战略。

　　大成国际写字楼开发商北京恒兴置业房地产有限公司销售总监王琦近日在接受本报记者采访时透露，相比持有优质写字楼，公司更倾向于售卖。

　　尽管将写字楼作为持有型物业曾一度被认为是今后的主流趋势，然而出于现金流角度考虑，散售成为一种出路。

　　持有还是出售

　　协成行董事长王晓航认为，开发商持有经营性物业将会是一个长期的趋势。“纵观发达国家的城市物业状态就发现，其实商业物业是最有价值的。比如香港，所有的那些首富他们拥有更多的物业并不是住宅，经营型物业是他们公司很重要的一部分。内地也有这个趋势，比如国贸中心，也经历了从完全销售型到部分销售型再到完全持有型发展的过程。”

　　世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军也表达了相似的看法，他认为开发商发展到一定程度就会遇见瓶颈，需要持有一些拥有稳定租金收入的物业，尤其是一些上市公司。他预计市场上今后将有更多用来租赁的物业。

　　中海广场项目负责人也告诉本报记者，中海广场将以持有为主，而不出售。

　　尽管是大势所趋，但是仍然有一些开发商选择将持有型物业出售。原因何在？

　　王琦向本报记者透露，从去年下半年开始，公司就开始策划做战略转型，希望将写字楼部分售出。“对于公司来说并不存在资金的压力，要说资金紧缺是今年每个企业都要面对的，在这种情况下还是希望能够快速回流资金，争取趁市场低迷时再拿新的地块。”王琦说。另外一个重要的原因是，对于综合建筑体来说，开发商更愿意持有商铺而不是写字楼部分。王琦认为，在市场好的时候选择出售物业获得更大价值，在市场不好的时候选择持有是更合理的战略。

　　而SOHO中国总资产的近70%都来自于销售部分，由此赢得的快速资产周转率也成为SOHO中国总裁潘石屹颇为骄傲的一点。

　　逆市飘红

　　在港上市的SOHO中国（00410.HK）在北京开发的商住综合项目三里屯SOHO，自上周起出售商业及写字楼部分，销售金额目前接近50亿元。

　　除了SOHO中国以外，其它销售型写字楼均业绩不俗。高力国际报告显示，2008年1至5月，北京写字楼的销售面积呈上涨态势，其中，写字楼的现房销售面积升至27.5万平方米，同比增长0.7%。其中写字楼项目签约124套，签约总面积35124.88平方米。

　　虎杰投资首席分析员张寅在接受本报记者采访时表示，写字楼之所以没有遭遇住宅市场低迷的最主要原因是租方、购买方群体固定，相比住宅市场稳定。

　　而由于住宅价格的上涨，同一区域内，写字楼和住宅价格已经发现倒挂现象，住宅价格高于优质写字楼价格。王晓航认为这种局面不会持久。

　　尹宝军指出，相对其他住宅、公寓产品，写字楼价值被严重低估了。投资人忽略了土地价值、建筑成本、位置以及配套等因素，而只是看到住宅在二手市场上比较容易成交等。但是住宅价值已被很多小业主、小投资客炒作过度。但是市场还是要回归不同物业的价值，写字楼是一个值得长期投资的产品。

　　据王琦透露，已经有一些台湾人和香港人开始投资北京的写字楼产品。“这说明写字楼的投资价值被逐渐发现。”

　　高力国际预计，从2008年上半年的投资交易情况来看，写字楼将可能继续受到一些海外机构投资者和更多国内公司的关注。2009年和2010年，北京写字楼市场将分别有886472平方米和477111平方米的新增供应量。

　　写字楼的供应将在2009年达到供应量高峰。尹宝军认为，由于在北京市场上销售型写字楼比较少，加上快速增长的需求，将不会造成滞销的局面。