房地产商寄望地方调控“松动”

　　“断供潮”事件尘埃落定，房地产市场上利益方的又一次舆论“吹风”没有取得预期效果，“救市”期望再度落空。

　　对宏观调控“松绑”的期望落空，房地产开发商们的下一步希望，也许不得不寄托在“地方政府获得更多的决策权”上。

　　寄望地方政府灵活决策

　　在7月25日举行的“中国房地产30年高峰论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一提出，由于房地产市场地域性强，希望中央在果断决策有难度的情况下，能够出台指导性的意见，把决策权交给地方政府。

　　近日，江苏国土资源厅网站上挂出一条南京国土资源局的工作简报。其核心内容是：缩小用地规模、降低地块底价、延长付款期限。在规划可行的情况下，适当缩小用地规模（控制在100亩以下），从而降低单幅地块的出让金总额，同时延长出让金总额较高地块的付款期限（一般在6个月内交清，金额巨大的最长延期至1年），以缓解竞买人付款压力。

　　这一表述被业内解读为，地方政府即将为土地出让条件“松绑”。

　　更早些时候，深圳市土地储备中心首次通过市场化路径向一家企业收购土地。并且还首次批复一家房企延后开发的申请，理由是“市政配套设施尚不完善、房价下跌”。

　　对于“调整出让条件”的折中尝试，南京市国土资源局并不承认是“新政”。该市国土局办公室主任、新闻发言人杨闳炜除了“大地块化整为零、延长付款周期可以满足更多意向开发商的需求”之外，并没有对此做更多表述。

　　而该局土地利用管理处的李鑫则较为详细地向记者解释了所谓的“南京土地出让新政”：“其实没有‘松绑’这回事，至少在我看来是这样的。或者可以这么说，媒体对工作简报中的‘建议’理解有误。”

　　李鑫介绍说，考虑到市场情况，南京市此后挂牌出让的部分地块可能会有较长的付款期限。这是与此前类似情况的地块相比而言的，并不意味着开发商已经拿到手的地块的应付款项可以延期支付。

　　“控制用地规模在100亩以下还只是一个设想。”李鑫说，“比如，之前要求6个月内付款的出让土地，现在可根据具体情况延长到1年。但这是在挂牌之前就约定的，开发商拿地之后，限期内付款仍是严格执行的。”

　　主管部门否认了当地业界对土地出让条件调整的所谓“松绑”解读。这样的“误读”，看上去更像是地产商们寄望于“地方政府松动地产调控”的又一次舆论“吹风”。

　　低迷还是软着陆

　　宏观调控对房地产市场应该已经产生了影响。

　　上海出现了近年来少有的现象。上半年，上海GDP同比增长10.3％，低于全国水平。上海市统计局总经济师蔡旭初在新闻发布会上表示，原因之一是证券和房地产行业受到行业波动影响，增长有所减缓。其中，房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。

　　在北京，1月至7月间已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，这意味着它们放弃二手房交易业务。北京市房地产交易信息网上的数据显示，此前北京市共有58家企业具备存量房资金监管资格，选择“退市”的企业几乎占到了1／5.同时，北京市地税局公布的数据显示，上半年北京市房地产行业税收同比增长14.7％，低于总体税收增长16.3％；与2007年房地产业税收占总税收的23％相比，2008年上半年已降至20％，这是两年内首次出现明显下降。欠税的地产企业也达到50余家，较两个月之前增加了20多家。

　　但《上海证券报》发布报道称，从国家权威部门获得的一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告显示，有57.2％的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多。

　　全国工商联地产商会会长聂梅生尽管力主主管部门对房地产行业“放松银根”，但她同时也指出了目前部分城市楼市低迷的一个重要前提，“2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来”。

　　舆论“吹风”的失败

　　通过舆论制造房地产市场的恐慌气氛来实现政策倒逼的态势，这正成为利益群体影响政策的一种手段。正如媒体所爆出的深圳“断供潮”，新华社报道将其定义为“地产商、炒房客‘撒娇’的成分居多”。

　　不少研究者持有相同看法。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容撰文指出，“深圳所谓的‘断供潮’不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种‘断供潮’来要挟政府改变目前的房地产市场政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让房地产开发商大获暴利。”

　　“利益方一直都在利用舆论。”易宪容说。

　　“初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元左右的年度资金缺口。”北京师范大学经济研究中心主任钟伟在年中发表了上述预测。6月下旬，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。

　　之后，市场上对“资金缺口”的预估几番“上扬”，其中最高数字甚至达到了1.5万亿元。

　　“市场上关于开发商资金断裂的说法很多。根据我们的调查和评估，虽然部分房地产企业存在资金压力，但绝没有传说的那么紧张。目前，一些大开发商的风险都不是很大。”中国人民银行某地方支行金融研究处处长表示，“我认为这样的混淆视听不会对开发商起到什么实质帮助。开发贷款是否松动不会受这些信息的影响。”

　　以广州为例，可以看出开发商的“资金饥渴症”并非严重到影响生存的地步。

　　人民银行广州分行的统计显示，今年上半年，广东个人购房贷款仅增124亿元，同比少增699亿元；开发贷款基本接近去年同期水平，增加392亿元，同比少增16亿元。■

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　　“断供潮”始末

　　6月初，一位自称是地产研究员，曾做过房地产中介的人士化名“风语”，写了《房情谍报：断供已过千亿，次贷危机浮现》和《负资产已过30万，深圳中产很受伤》的两篇网络文章。文章在网络上的快速传播引起了多家报纸电视台的跟踪报道。

　　之后，银监局通知深圳银监局上报情况，同时国务院一支调研小组专程赴深圳调研，调研主要针对深圳房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。

　　7月25日，深圳银监局公布数据：个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63％，比年初下降0.2个百分点。深圳银监局认为，深圳银行业个人房贷业务目前风险可控。

　　《金融时报》总结此次“断供潮”为“一场闹剧”：“爆料者从言之凿凿，到遮遮掩掩，再到承认夸大事实；最初报道中的当事人则云山雾罩，难觅芳踪，都表明这不过是一场精心策划的炒作。”