罗湖商业城的“退铺潮”

　　“你知道那时候来商场买东西的人有多少？” 7月30日，何胜安用手比划着描述1998年时的情景，“那时，扶手电梯上、通道上的人多得就像灌腊肠一样。”

　　回忆往事时，这位金罗湖商业城有限公司的经理正坐在7楼的办公室里。

办公室下面，七层高的罗湖商业城，店铺依然鳞次栉比。和10年前不同的是，现在拥挤在那些狭窄通道上的是店员??冷清的生意把他们赶到店铺外，坐在通道上七嘴八舌地聊天。

　　“生意冷淡了很多。”4楼4093的“姐妹时装”店主陈慧真无奈地把“店铺转让”的招牌挂在显眼的位置，背后10平方米的小店里挂满带有各种国际级商标的服饰。

　　比生意不好更让何胜安忧虑的是“退租潮”。7月23日，罗湖商业城内的空铺已增至54间，这是商业城11年来头一次出现空铺。5楼的百货广场有20多家商户的租约也将在下个月到期，他们也已明确表示“不再续租”。

　　过去，很难设想这一切会发生在这个 “黄金商场”??在它的左侧，是联结内地和香港的中国最繁忙的边境口岸??罗湖。

　　它的对面，深圳火车站每隔20分钟就有一趟高速列车驶往广州。它的下边，是罗湖客运站，开往珠三角各地的巴士车水马龙。这里平均6万元/平方米的商铺曾造就过一批千万富翁。

　　坐拥内地与香港陆路主通道的咽喉枢纽，吞吐着在两地的制度、金融、商品价格差下流动的庞大客流，罗湖商业城15年来一直是一个“浮标”，以它的浮沉折射着15年间国门内外的政经风云。

　　现在，这个浮标又在释放什么样的信号呢？

　　突袭的退租潮

　　“现在周末的生意还赶不上以往的平时。”在罗湖商业城的3楼经营玉石、瓷器等工艺品的张女士说。

　　从她的店可以一览无余地看到整个3楼的店铺，放眼望去，那些铺位里的人要么在看报纸，要么三五成群地聚在一起聊天。

　　回想2000年前后生意最火的那几年，张女士一脸留恋。她指着商铺里摆着的玉石说，“当时的品种远远没有现在的好，可就是有好多香港人来买，经常出现断货。”

　　在张女士的印象里，今年春节之后两个多月，商业城的生意就开始萧条。“现在的营业额不到往年的20%。”

　　“客流骤然减少，大约是从今年5、6月份开始变得明显的。”何胜安说，“其中外国游客减少了接近70%。”

　　生意变差，租金却不断涨。之前，张女士的商铺每月租金1.2万元，去年涨到了1.6万元，平均每天500多元。

　　2006年底，张女士与罗湖商业城签订了2年期的租约，今年底就要到期。“到期了就不再续约了，生意越来越难做。”张女士似乎去意已决。

　　“罗湖商业城的租金一向比较高，但很多来这的顾客是做批发的，一天只要做成一单批发生意，三四百元的日租就能回本。”陈慧真说，“可是现在一天要做成一单都难。”

　　54间关闭了灯光的空铺散落在上下几层楼的一些位置不太好的角楼里，这在全商业城1700多间商铺中，还只是很小的数目，但在灯火辉煌的商业城里显得很扎眼。

　　比空铺多得多的，是那些在显眼位置上挂上“旺铺招租”、“靓铺续租” 的店铺。陈慧真说，这些店主一旦找到下家，服务将非常热情。“他们会把营业执照直接转给你，如果你接手后想更换经营内容，他们还负责帮你把执照上的‘经营类别’给改了。”

　　消失中的两地价差

　　客流锐减的其中一项原因，来自奥运会收紧外国游客签证的政策。

　　今年5月，为确保北京奥运会安全举行，国家出入境部门已经开始收紧入境签证。“中国对签证政策调整将持续一段时间，这符合以往奥运主办国的惯例。”中国外交部发言人秦刚5月份曾表示。

　　4月下旬，香港方面收紧签证的举措更为明显。以往较易办理的多次往返商务签证在10月之前都将从紧。

　　为什么外国人入境量的减少会直接影响罗湖商业城，而深圳市内其他商场却看不到这种变化？

　　这就不得不提及罗湖商业城独特的资源结构。事实上，这个商业城名扬天下，除了因为“港人北上第一站”的位置，还与这里充斥大量以假乱真的“名牌”有关。它与北京秀水街市场、上海襄阳市场被并称为三大假货市场，在国际贸易摩擦中屡被点名。

　　但罗湖商业城得天独厚之处是，它距作为国际自由港的香港仅一关之隔，从而吸引了大批前来批发“冒牌”货的外籍人士。

　　“当然，这些冒牌货主要是外国人从香港那边过关来批发的。”有金罗湖商业城有限公司的一位人士表示，在2007年，“根治罗湖商业城售假违法行为专门会议”就决定采取“放蛇行动”，专门雇佣外国人做卧底，来调查商业城内商户的售假情况。

　　与奥运会前夕签证收紧这点暂时的困扰相比，罗湖商业城还有更长线的忧虑。

　　“深港两地的物价差，正在因为人民币升值、港元贬值而急剧缩小，港人过关消费购物的动力不如以前了。”何胜安认为，“一个是港人过关消费的能力下降了，另一个是消费心态也因为货币贬值而发生变化。”

　　7月30日，国家外汇中心公布的人民币汇率为1港元兑换0.876元人民币。出于对港币继续贬值的预期，罗湖商业城一些手表店店主表示，如果港人用港元来这里消费，将按照1港元兑0.85元人民币来结算。

　　由于罗湖商业城中批发业务占相当大比例，港币贬值带来的影响也更为放大。

　　“今年初，人民币持续升值，更多持外币的消费者怀有港币继续贬值的预期，就会加紧采购，因此初期时对商品销售的影响也就不大。而到了年中，港币继续走低的预期不那么强了，人们在采购时就谨慎出手了。”中国国际金融学会常务理事、中山大学岭南学院副院长陈平分析说，“这是一种汇率波动下的消费心理。贬值和贬值的预期，对消费的影响恰恰是相反的。”

　　“2000年的时候大家都太想收港币了，所以给出的价格相当于当时牌价汇率的1.5倍多。”陈慧真回忆说，“这种热情，让过关来的香港人宁可选择在罗湖商业城购物也不会去关口的兑币店兑换人民币”。

　　“黄金商场”的兴衰

　　这个坐落在深圳和香港交界处的商业城的潮涨潮退，在15年间一直是“大形势”的晴雨表。

　　1992年，罗湖商业城项目在邓小平南巡的地产热潮中上马。位于罗湖口岸旁的这一占地10920平方米的地块招标时，以4.2亿元的地价创下当时的深圳纪录。地块最终由深圳物业集团与香港陆氏地产以及另两家港商联合开发，总投资额接近9亿元。

　　一年后，商场开始发售。罗湖商业城实际商业面积55000平方米，被分割为1280间商铺，每平方米均价达到6万元，有的“铺王”更卖到15万元/平方米，创下当时中国内地商铺物业最高售价。

　　但因租金成本过高，经营定位不清，罗湖商业城从1994年开业后的最初几年里，生意一直冷清。

　　1997年的香港回归成为转机，两地通关的便利化掀动了港人过关消费的热潮，深港两地的币值价差让香港的低收入人群在关口这边享受到尊贵的礼遇。回内地探亲的港人，在关口消费、兑换再方便不过。而当时深圳地铁尚未开通，关口的港人难以分流到市内其他商业区。

　　如此一来，罗湖商业城经历了它的“黄金十年”。由于招租火爆，一铺难求，商业城的铺位拓展到了1700多间。

　　2004年以后，猖獗的假货使罗湖商业城成为政府重点整肃的对象，高烧式的繁荣开始降温。

　　阅尽几度沉浮，今天，在商业城的多数业主眼里，眼下的困难只是暂时的“熊市”，陈慧真就相信，商业城的客流和生意“肯定会反弹”。何胜安也认为，罗湖商业城地处口岸枢纽的优势商业地位仍然无可替代。

　　或许，商业城面临的困境来自过于众多的商铺拥有者??业主有1331个，其中只有20个是“大业主”。相比产权单一的北京秀水街市场，产权分散使得罗湖商业城的整体规划和管理障碍重重，无论整治还是转型，都困难甚大。

　　“我们会在经营定位上做调整。”何胜安说，“既然业权分散注定了只能发展小商品市场，那么我们完全可以大力引入和发展适合港人、外国人的旅游文化类商品，在发挥商品市场的街市文化功能上寻找出路。”