南京物价局开出违规认定 万科称未收到书面处罚

　　南京市河西奥体中心附近，高档物业楼林立，而位于黄山路旁侧的光明城市楼盘，则更因系国内地产大鳄万科集团倾力打造而成为诸多高端业主青睐之地。然而2007年5月，南京市物价局“一房一价”政策出台，要求各楼盘商品房必须明码标价，政府核定完基准价格后，顶多允许开发商上浮5%。

由于万科光明城市三期前8栋已售物业楼的均价远远超出政府核定的基准价，最后2栋被称之为“楼王”的景观房，则面临无法销售的困境。而万科若以前8栋均价出售，“光明城市”将超出物价局限定楼盘销售总价约8760万元，房款总价的超出部分须向广大业主退赔。

　　昨日，南京万科置业有限公司总经理办公室一负责人在接受记者采访时表示，目前他们并没有接到任何物价部门下达的书面处罚文件。

　　有关专家认为，南京“一房一价”出台时饱受争议，但相比去年至今年一些地方房价大涨又大跌，南京楼市平稳，“一房一价”政策贡献良多，但实施细则可根据实际发展修改调整，以使其更具科学性和可操作性。

　　事件回放

　　“一房一价”限制“楼王”销售

　　据部分业主介绍，万科光明城市三期共10栋商品楼，编号为9-18，2007年3月，南京万科开始销售编号为10号的商品楼，面积13006平方米，均价7405元/平方米。由于当时正处南京房价“高歌猛进”阶段，售出的5栋商品楼均价从7405元/平方米迅速飙升至10900元/平方米，实际销售均价达到8240元/平方米。

　　2007年5月20日，南京市开始执行严格的“一房一价”政策（宁价[2007]164号），要求市内各楼盘必须严格执行物价部门价格核定制度，在楼盘销售前，对各套商品房明码标价，一房一价，在物价部门核定基准价后，开发商不得擅自更改，顶多可上下浮动5%。

　　这意味着，根据物价部门核定好的商品房基准价格，同一楼盘所有待售商品房，其销售总价是可以限定的，如果开发商将部分商品房售价抬高，那么其他商品房的售价必须相应降低，以保证楼盘整体均价处于核定基准价范围以内，根据物价局的这一规定，光明城市三期10栋楼整体均价为7360元/平方米，允许上浮5%，则最高不得突破7728元，而前5栋已售物业楼8240元/平方米的实际均价，已超出基准价12%。

　　2007年6月，南京万科开盘销售编号为15的物业楼，15号物业楼与前面已售10号物业楼同区位，时隔3个月，销售均价上涨到8233元/平方米，涨幅达11.2%，此时还剩4栋物业楼未售，如果全部10栋物业楼按核定均价上浮5%测算，最后4栋的允许销售价格是6400元/平方米，而根据7360元的8%利润率测算，万科的平均成本是6815元/平方米，且不考虑最后4栋中，还有2栋位置环境绝佳的“楼王”景观房，如果继续销售，将可能出现低于成本倾销的违法事件，所以至此，最后4栋物业楼万科已经无法按正常价格销售。

　　2007年8月20日，南京万科以苏价服[2005]105号文（附件4）第二条中规定，“对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价”为由，向南京市物价局申请调整最后4栋（12、13、17、18栋）的基准价，但南京市至今也未对万科的提价申请予以批准，经过咨询江苏省物价局，万科根本不满足土地闲置三年的条件。

　　业主质疑

　　质疑1

　　万科虚假宣传涨价信息

　　“由于17、18号物业楼与12、13号‘楼王’景观房相邻，几乎每一个业主在选购17号、18号物业楼时，都会咨询12、13栋的价格。”一些业主表示，由于相信万科销售人员宣传17、18号物业楼毛胚价格高达13000元，知道12、13号是“楼王”景观房，后面销售的价格肯定要上涨，才下定决心购买17、18号物业楼，并接受了17、18栋的高价和靠路边的位置。“试问，如果我们在去年购房时，就知道执行市物价部门的批复均价。最后2栋‘楼王’将只能按3900多元销售，万科光明城市的前8栋，又如何销售的出去，哪一个人还会买？万科正是把这些关系到消费者重大利益的信息给隐瞒了，甚至在当时虚假宣传最后2栋的涨价信息，才促使前8栋业主在不知情的情况下，以高于基准价15%的价格购买了前8栋。”

　　质疑2

　　万科自行制定房价欺瞒物价部门

　　业主们还指出，万科在“一房一价”政策出台之前销售了5栋物业楼，这个价格是由南京万科自行制定的，物价部门并不知晓；同时，开盘销售的时候，尚未取得物价局的核价批文，万科在“一房一价”政策出台后，又销售了3栋，这3栋的价格是向南京市物价局备案，而不是经过物价部门审批的。真正经过物价局部门审批的，是2007年4月9日物价部门核定的整个三期10栋楼的基准价。

　　万科光明城市三期业主称，前8栋非景观房售价超过物价部门的核定基准价15%。相同成本接近区位的两组各2栋楼，分别在“一房一价”之前和“一房一价”之后销售，相隔1个月和4个月，售价涨幅达到11.2%-14.8%。

　　一些业主表示，在他们和万科的沟通过程中，万科不对前期的定价行为作出合理解释，反复强调定价是市场行为和政府审批通过，以证明其价格的合法性。

　　[万科回应]

　　强调未违反预售合同

　　南京万科置业有限公司总经理办公室一负责人说，此次光明城市三期售价风波已引起全国媒体的关注，目前，他不方便就此事多说什么，对于业主们的质疑，该负责人予以否认，强调万科没有违反和消费者的预售合同，万科所有的价格都是经过物价部门审批的。该负责人称，目前他们并没有接到任何物价部门下达的书面处罚文件。

　　[南京市物价局回应]

　　确认万科为价格违规

　　南京市物价局宣传处负责人表示，有关此次万科光明城市事件，物价部门已作出价格违规认定，并在网站和当地媒体上发布了情况说明，记者可上网查阅，由于目前事情尚无最新进展，因此不方便再作回应，记者在相关网站上看到，南京市物价局的情况说明内容为：近日，南京市万科“光明城市花园”A地块楼盘已购房部分客户，向我局举报南京万科置业有限公司不按政府核价销售。经查，南京万科置业有限公司现已销售的“光明城市花园”A地块商品住宅价格，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定，且该公司提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚的有关规定进行处理。

　　据一些媒体报道，目前南京市物价局只是对万科发出了《处罚意见通知书》，而《处罚意见通知书》只是对事件“定性”，并非处罚决定书。按照处罚程序，先是出具意见书，发表主管部门的意见，之后便针对所售的价格对开发商进行质询。按照目前的节奏，每周一次价格质询，将持续四周。

　　据了解，目前物价部门与万科之间也存在争论的焦点，就是万科所售物业每一套的价格都经过了物价局的批复，可是综合平均价超过了售楼之前的“基准价”，是否这样的情形也算违规。

　　南京市物价局该负责人表示，“一房一价”政策系根据江苏省有关物价管理条例做出，并非只用于南京一地，江苏省内其他城市也存在类似南京“一房一价”的政策。