万科发布中报：聚焦自住需求 市场份额升至2.7%

    编者按：最近，市场上对于万科公司的经营一直有诸多争议。8月5日，万科公司发布了2008年度中期报告，并第一时间通过搜狐财经(相关:理财 证券)传达了万科公司关于中报的解读——

　　8月5日，万科企业股份有限公司发布中期报告。

上半年该公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%；实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。

　　上半年，万科结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。基本每股收益为0.19元，同比增长20.6%。截止6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　万科集团总裁郁亮表示，公司业绩得以保持持续增长，主要受益于秉持“聚焦主流•理性应变”的经营策略，立足刚性需求，积极应对市场变化。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86%，自住需求占比超过90％，中小套型的产品比例也不断提升，90平米以下销售占比46%。

　　郁亮指出，住房市场延续了自2007年年底以来的调整，固然一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律使然。在经历了2007年偏于亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。万科对此一直有较为清醒的认识，从2007年一季度开始，万科在定期报告中多次对市场的过热迹象做出预警，并明确提出应谨慎拿地，同时聚焦主流市场，控制高端项目的比例。而从2007年下半年开始，万科的判断不断得到印证。

　　郁亮同时指出，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备；公司秉持现金为王的经营原则，财务状况相当稳健。从资产负债情况来看，尽管预收账款大幅增加，达到负债总额的35%，总资产负债率仍然维持稳定。从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看， 6月末万科净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。充裕的流动性为万科在调整期内保持财务稳健性以及抓住调整带来的发展机会提供了重要保障。

　　郁亮表示，正因为本轮调整的本质是理性回归，因此尽管调整期可能延长，但调整仍是阶段性事件，决定住宅行业发展方向的深层因素并未发生任何根本性变化，行业的长期前景依然值得期待。而调整不仅会带来挑战，同时也蕴含着机遇。08年以来，万科新增权益规划建筑面积324万平方米，其中6月末至报告披露前新增权益规划建筑面积4.9万平方米。新增项目中，有76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2155元/平方米，远低于2007年。

　　展望下半年，郁亮表示，面对市场调整，企业应该更重视客户需求的把握，更重视自身专业能力的强化，更重视产品品质和服务水准的提升；同时，也应该更加学会精打细算。他表示万科将进一步深化“精益管理”模式，推进流程型文化，通过优化资源配置、细化装修房设计、深化集中采购等多方面努力，挖掘效益潜力。

　　为更好地适应当前市场状况和把握未来机会，万科将对下半年的开竣工计划进行适度调整，预计全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。郁亮表示，调整经营计划，是为了更好的未来发展。

　　今年上半年，万科的专业能力和产品品质也不断获得好评。在2008年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，万科继2007年三项目获得金奖后，今年有四个项目再度摘取金奖，其中中山城市风景项目被推荐参评最高级别的詹天佑土木工程大奖。万科•棠樾项目则以自然保护和文化传承方面的贡献，在“2008全球人居环境•最佳范例论坛”上获得“全球人居环境最佳社区综合范例奖”。