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连续三月负增长 王石表达万科要“力御寒冬”

  尽管万科(000002.SZ)上半年业绩增长稍微超过预期,其资金压力也没有想象的那么大,但其销售面积及销售金额的持续萎缩,已是不争的现实。在行业整体调整之下,能够挽救万科全年业绩同比不出现负增长的,恐怕也只能寄希望于下半年调控政策明显松动。

  万科,这个在地产行业把握趋势能力最强的龙头,似乎越来越难以独善其身。

  成本费用增加明显

  半年报显示,万科上半年实现主营业务收入172.6亿元,同比上升55.5%;实现净利润20.6亿元,同比上升23.6%。总体上,万科上半年业绩略高于预期,但具体细分指标上,万科表现并不尽如人意,风险若隐若现。

  业内人士指出,由于净利润率较高的珠三角地区,项目结算比例同比下降36.81%,万科上半年净利润率略有下滑,同比下降3.1%。同时,万科上半年结算均价为8178元,远低于去年同期的8925元,结算毛利也由去年同期的33.7%降至29.2%。

  申万研究员殷姿分析,因结算滞后于销售,目前大多城市房价的调整,将反映到万科未来的毛利水平变化中。她预计,“未来一年,万科的结算毛利,将进一步下降到26%-27%。”

  成本费用方面,万科半年报也已开始显现压力,销售费用占营业收入的比重继续增加,趋势性变化已呈现。

  半年报数据显示,万科上半年主营业务成本达101.7亿元,较去年同期的60.5亿元增加68.2%;营业费用7.09亿元,比去年的4.07亿元,大幅增长74.3%;管理费用亦由去年上半年的5.88亿元,提高到8.17亿元,增加39.3%。相比其34.9%的主营业务利润增长,成本费用的增加显然更明显。

  长江证券分析师陈志坚预计,“成本上升导致的毛利率下滑,在明年将更明显”。

  成交及销售金额继续萎缩

  实际上,对于万科上半年收入同比大幅增长55.5%,业内人士也心存质疑。

  中金公司分析师白宏炜直言,“除季节性因素外,2007年底较好的预售,是万科今年上半年收入大幅增加的主要原因”。

  而从单月销售数据看,万科的降价促销策略依然抵挡不住销售萎缩的步伐。继5月份万科单月销售面积同比出现负增长以来,其销售面积和销售金额同比已连续三个月大幅下滑,7月同比再次分别下滑27.0%和15.0%,与3月份同比147.1%和227.5%的涨幅相比,萎缩速度惊人。

  而万科月度累计销售面积和金额的增速也明显放缓。公开数据显示,今年前3个月,万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1%;前5个月下降到39.1%和67.3%;前6月为15.0%和38.1%;前7个月,同比增长仅有7.6%和28.9%。万科全年量价齐跌趋势已经确立,销售面积月度累计出现负增长近在眼前。

  实际的情况可能远比报表的数字严重。有上海本地人士向记者透露,在房价相对稳定的上海,万科已经开始对其新盘、老盘一起打折销售。

  8月4日,万科董事会主席王石在香港的半年报发布会上坦言,“万科做好了最坏的打算。”虽然他否认了“员工二季度奖金扣发50%,以及在东莞向宏远集团借债4.704亿元”的说法,但同时强调,“将增多现金,减少花销,力御冬寒”。

  下半年政策是否松动成关键

  毫无疑问,如果今年剩下的几个月,万科的销售情况难以好转,则万科2008年业绩状况堪忧。而当前影响万科销售形势的关键因素,在于相关调控政策能否放松。

  然而,近期稍显松动的政策面似乎无缘于房地产业。接受记者采访的研究人士均强调,房地产调控政策的松动最快也要到明年下半年,今年下半年放开基本不可能。

  平安证券房地产研究员刘细辉指出,“目前,国家对中小企业增加的10%信贷额度,不会对房地产行业倾斜,下半年政策松动的可能性也不大”。上海一家券商房地产高级研究员也表示,“国家现在是对房地产供求双方的调整,这是一个长期持续的过程,去年底至今,仅8个月,不会那么快改变,而且房地产行业赚取的是超额利润,抗压力较强,继续紧缩对于开发能力强、融资能力强的大开发商而言,应该还是能挺得住的”。

  该研究员还称,房地产调控政策一直会持续到明年下半年。届时,在参照国际形势的条件下,人民币升值的压力减小,我国进出口增长可以恢复到2006、2007年的水平。简而言之,“我们对中国经济增长的期望值回升了,那么明年下半年政策可能会松动”。

  而万科显然对此也有充分评估。8月4日,王石分析,“随着石油价格上涨,下半年的通胀率会更高,宏调可能更深入,情况很可能比想象的更严重”。

  8月5日,万科收报7.94元,跌6.26%。

(责任编辑:马丁)

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