弱市下的房地产行业“自救”玄机

　　当寒号鸟的呼救已经失去效力，只有自己搭一个窝予以自救。

　　开发商老木（化名）选择今年8月6日在自家会馆中宴邀私友小酌一杯从法国空运来的波尔多干红。在对那种混合着黑加仑子、桑葚及橡木味道的咂品中，私聊的主题是南通一块面积巨大的土地是否有拿下的价值，老木需要业内这些朋友就意向价格给出意见。

　　行业内的形势都不大好，大家都在寻找最“省钱”的生存方式。体现在拿地这个问题上，老木现在倾向于楼面地价低于1000元/平方米、楼价低于4000元/平方米的地区。而事实上，老木最新拿下的一块600亩的土地楼面地价只有100多元/平方米。他认为这块土地就如同上了保险一般的安全。

　　老木仅是那些时刻提醒自己要“冷静”的开发商中的一个。要削减成本，首先要拿出百倍的耐心与土地出让方谈判与交涉。因为对于地产商来说，没有什么比土地更贵的原材料了。而在现行的项目中，还有很多操作惯例需要作调整，哪怕是将钢筋和水泥的比例稍作改变，都可以让建工成本降低不少。

　　至于裁员，那仅是“下下策”，但是，就连那点可怜巴巴的人力成本，也没有免于被“动刀”。

　　而且，危机的传导效应在向更大范围内扩散，一级市场的谨慎让中介市场加快收缩战线的速度，还有一些销售公司的人员因为销售不济而自动或是主动地失业。而销售人员的流失若导致销售不顺畅，则会令一手房市场更加难以恢复元气，这简直就是走入了恶性循环。

　　如同在经历一场“瘦身“的有氧课，整个房地产行业为了走出亚健康状态必须自行减脂。

　　减少内耗

　　国内一家一线地产商告诉《第一财经日报》，该公司今年年底的绩效将大幅缩水。“因为销售额和利润都没有原先预想的那么高，所以绩效一定降低，这一点我们都有思想准备。”该公司高管称。

　　记者了解到，上海已经有开发商在内部会议上表态，年底将要进行超过20%比例的大裁员，这种形势让内部员工深感忧虑。

　　重庆楼市坊间传出该市一家地产巨头预备裁员10%到20%，同时传出的还有成都两家大型房企裁员的消息，代价是每人有“2万元遣散费”。

　　而上海一家50亿元资产规模的房地产公司的人力总监最近承受了比几个月前更大的压力，老板有“胃口”想一口气新招20名高管，并要求这些高管在年终的“成活率”高于50%。在此前的半年，该公司已经陆陆续续从其他地产公司寻觅了10名高管。

　　“现在一些大公司项目不景气，所以大量的人力流出，只需要付出比他们之前薪水稍高的代价，就可以找到想要的人才。”该人力总监如是转述老板的观点。

　　“我们一名员工前段时间跳槽到一家颇有知名度的一线地产公司，但是现在他所负责的南京江宁地区的一个项目，因为工程款的原因停工，所以那名员工又回来复职。地产行业的不景气，让很多项目从开工到销售都面临了更多未知的情况，而这也使员工开始失去安全感。”老木说。

　　一手房市场的萎靡效应迅速传导到二手房市场。一手销售不畅，二手销售吃不饱。地产公司的裁员成为一个浮标，直接影响到销售公司甚至二手中介。这些机构的人力资本所占比重高达50%，他们更迫切需要开源节流。

　　根据杭州一家代理机构给本报记者的统计数据：在杭州，21世纪关闭加盟店约23家，此外，还有大批的中介行转让、暂时歇业。天津的情况同样不妙，一家原本有45家门店的代理行7月之内关店8家。

　　“我们将所有的直营店进行统筹考量，最终决定关闭一些店面，而将原本一家门店的一组人扩展为两组人。这样可以减少大笔房租，同时加大单店的销售额。”该机构的知情人士对本报记者分析说。

　　换个活法

　　对于地产公司来说，一般的员工薪酬在整个公司的运营成本中仅占2%到3%的比例，虽然裁员减薪在减少内部成本方面的确很奏效，但是老木并不认为以减少人员工资为企业做“瘦身”有多明智。

　　地产行业中所有的人都在节衣缩食，或者是在作节衣缩食的准备。对于更多的企业来说，还有很多开支可以节减。

　　“去年钢筋的价格翻番；混凝土的价格上涨50％。如果稍微对二者所占比例作一个调整，或许建工成本就可以节省一部分。”老木认为若是算上精装修，目前的建工成本最高可以达到一个项目总成本的一半，所以对于一些细节的改变十分必要。当然，若是将这部分的文章做足，更有可能出现偷工减料的现象。

　　“原本可能有一个很大规模的会所，或者还计划建一个很大面积的游泳池，这些都可以适时改变。至于地下车库等地方，更是可以从建筑设计成本上重新核算。”一家开发商对本报记者解释说。

　　能省则省，项目中平时不被关注的部分，例如房子里的“户内门”，也可以降低成本。

　　“现在还仅仅是冰点，还没结冰呢。”按照苏宁集团董事长张桂平的判断，现在开发商还没有到活不下去的时候，起码在市场上，他还没有看到愿意折价卖出的土地。至于有些企业内部已经出现的“节衣缩食”，张桂平认为那仅是暂时的解决方案。

　　一家全国性上市公司的上海地区总部的高管对《第一财经日报》明确表示：“接下来拿地的步骤一定放缓，拿地的要求会更高。从目前的形势来看，我们已经有去年拿的土地因为地价太高，即使没有达到面粉贵过面包，也已经只能平价卖出，难以获取利润。”

　　至于开工量，该高管认为为了节约工程款，放慢开工节奏也在情理之中，否则大批量的楼盘上市，已经无法去化，只能滞压大笔资金。

　　万科在南京某地的项目最近被外界误解为“停工”。该公司高管对本报记者称：他们不过是在对产品类型重新作考量，因为今年所做出的产品规划是根据去年的形势做的，显然有些不合时宜。此举也是为了能够加大市场接受度。他们还在其他项目中也作了相应的调整，例如开工量和推盘量的计划统筹。

　　“若不能够在接下来的半年中拉动销售量，任何的‘节流’之举都不是万全之策。”上海一家开发商对本报记者不无忧虑地表示。该开发商认为：大部分的城市成交量萎靡。为了“过冬”，整个地产行业必须要改变思路，而不是继续延续之前的思路。