求助无望转向内部紧缩华南开发商自我救赎

　　编者按

　　继幻想“一觉醒来”房价忽然上涨的美梦落空之后，希冀政策对房地产行业单独“松绑”的愿望也几成泡影。开发商终于开始直面冷冰冰的现实。

　　目前，除了“降价”仍是地产商最“忌讳”的词汇之外，他们正在祭出各种各样的招数，出让项目股权、压缩管理成本、拖欠银行贷款、减少开竣工面积、延迟工程进度、收缩战线……地产商将目光从外部援救转向了企业内部，以期熬过可能比想象中时间更长的“寒冬”。

　　本报记者 张艳红 发自广州

　　对于百感交集的开发商来说，依靠政策“救市”已希望渺茫，但日子还得过下去。

　　近日，虽然只有万科公开宣称将通过减少开工量等措施来应对局势，但事实上，更多的开发商已经悄悄采取了各自不同的应对抑或是应急措施，来解决各自不同的麻烦。

　　事实上，在拥有较大弹性空间的房地产开发领域，无论是财务紧缩还是有意放慢施工进度，不同的开发商总能找到不同的应对方式与生存方式。

　　压缩管理成本

　　对于开发商的资金链紧张，感受最深切的莫过于房地产业下游的一些服务性机构。在广州一个投融资培训机构负责客户服务的蔡先生表示，由于开发商的资金紧张，导致他的同事们谈业务的难度大大上升，“一些原来很熟的人力资源总监，现在约很多次都约不到。”

　　据了解，过去两年，开发商赞助活动或者会议，拨几十上百万的赞助款是非常容易的事情，但是现在，哪怕三两万元的小费用，几乎都很难批下来。

　　广州一个中型房地产开发公司的财务总监抱怨道：“市场上房子不好卖，而银行方面还贷的压力还很大，这让我们成天到处想办法筹钱，现在一些不必要的开支，能控制就控制。”

　　更为严峻的是，有知情人士透露，已经有开发商因为资金紧张的问题，导致员工工资发放被拖延。

　　上述人士透露，过去两年的极速扩张，让开发商面临的问题已经不仅仅是土地的积压和资金的紧缺，人员的急速扩充目前已经给管理等工作带来压力。有统计显示，去年不少开发商旗下项目开工量都实现翻倍，绝大多数开发商都进行了大规模的人才招聘，多的一年新增员工上千名，一般都是在总部进行很短的培训后就派驻到各个项目公司中。

　　而现在，在项目开发进度不得不放慢的情形下，不少开发商开始面临人才管理方面骑虎难下的尴尬。一方面，项目进度放慢导致资金周转速度放慢、利润率降低，工资成本相对上升；另一方面，在全国各地的项目最终还是要动，又不能莽撞地裁员。

　　截至目前，还没有开发商公开宣布降薪抑或是裁员，不过，有业内人士透露，部分开发商内部已经在酝酿这一计划，如果楼市的调整持续更长时间，预计降薪或者人员流失的现象会在开发商之间爆发。

　　拖欠银行贷款

　　潘石屹在此前的一篇博客中曾经提到：开发商资金紧缺，首先导致拖欠施工单位的款，拖欠农民工工资；第二步，可能拖欠政府土地出让金；最后一步，就是拖欠银行的贷款。

　　在潘石屹看来，无论哪一种形式的款项拖延，都将直接导致开发商信用危机。不过，在现实中，生存远远比信用更为重要。

　　广州市统计局日前公布的数据显示，上半年，在广州商品房施工面积中，新开工面积达742.36万平方米，同比增长10%。与此同时，房地产商国内贷款及利用外资均大幅下降，占本年到位资金的比重同比分别减少8.6和1.9个百分点。甚至有未经证实的信息显示，个别开发集团贷到的资金仅能维持整个集团3~5天的建筑工程量。

　　鉴于此，近期有消息显示，开发贷款逾期已经在广州不少商业银行出现，而且一些是发生在大发展商身上。知情人士透露，一家总部在广州的大型房地产上市公司，就已经因为逾期问题，进了几家商业银行内部的黑名单。

　　对于大发展商的逾期不还，有业内人士分析，去年房地产开发贷款占全年贷款总额比重超过５０％，而今年上半年新增开发贷款同比减少了约２０％，全年估计至少减少２５％。这意味着开发商还了钱，再贷出来的几率相对低，还款无异于资金“有去无回”。如果不还款，只需要承担违约金，但至少钱还能在自己手里周转。

　　收缩战线

　　上半年的时候，开发商一般都表示对下半年形势较为乐观。不过近期，已有越来越多开发商转变了口风。

　　而富力地产的李思廉日前在广州出席一个活动后向媒体表示：降价销售是开发商自救的重要方式。种种迹象表明，下半年的房价将难免在大集团“倾销”下继续探底走低。

　　在加大资金回笼的同时，过去两年急于扩张的开发商已经制定了“收缩战线”的保守型策略。深圳一地产集团负责人便表示，下半年不买地，只专心把现有的项目做好。虽然该公司的财务资料显示，上半年实现销售收入近50亿元，而且公司拥有流动现金70亿元，但这也不能促使其对今年的土地市场萌生“抄底”兴趣。

　　广州一位在1994年就开始介入房地产开发领域的发展商则表示，十几年时间内，对各种调控都有点麻木了。所幸的是房地产开发是一个“弹性”较大的行业，这给开发商一定空间来适应市场和调整策略。目前日子只是相对难过一点，但并不是就活不下去，现在最好的办法是“不扩张”。该发展商认为，减少土地储备，减少开工面积，放慢节奏，压力就小很多。但是如果土地储备量太大，麻烦就大些。